この記事の監修者
渡辺知哉
設計事務所・大手ハウスメーカー・不動産ベンチャーを渡り歩き、ランディックスにジョイン。 設計事務所時代は戸建住宅をメインに設計しつつ、その他はビル・マンション・オフィス・ショップ等広く設計業務を担当。 ハウスメーカーでは営業・設計・IC業務を兼務。ベンチャーではリノベーションのワンストップサービス業務を担当。営業・設計の両面からサポートします。
賃貸併用住宅の建築費は、2,000万円というローコストな価格で建てることはできるのか、建築費の総額がいくらになるのか気になる方も少なくありません。この記事では、賃貸併用住宅は2,000万円という予算で建てられるのかという観点で、建築費や建築費総額のほか、どんな賃貸併用住宅になるのかを解説します。
賃貸併用住宅の建築費は、坪単価を使って計算することで大体の規模が分かるので便利です。ここでは、計算方法や建物構造の種類、想定される坪数について、以下の観点で開設します。
坪単価とは、建築費を延床面積で割ることで求められる「1坪あたりの建築費」を指します。坪単価の一般的な計算方法は、以下の通りです。
| 坪単価＝建築費÷延床面積(坪) |
ここでいう延床面積とは、各階の床面積合計を指します。ロフトや吹き抜け、バルコニーなどは含まれません。
また、賃貸併用住宅を建てる予算から坪単価の目安を計算することもできます。賃貸併用住宅の建築費を2,000万円とした場合の計算方法は、以下の通りです。
| 坪単価＝2,000万円÷延床面積(坪) |
予算（建築費）とともに建物の広さにも希望があれば、坪単価を算出できます。自分の理想とする坪単価を知ると、建物構造や建築会社を検討する際に、自分の予算に合うかどうかを判断できるということです。
建物の構造により坪単価に差があるため、建築費が異なります。国税庁（2022年）によると、構造ごとの建築費用は下表の通りです。
| 木造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 鉄筋コンクリート造 | 鉄骨造 | |
| 1平方メートルあたり | 173,000円 | 284,000円 | 265,000円 | 256,000円 |
| 坪単価 | 570,900円 | 937,200円 | 874,500円 | 844,400円 |
引用元：地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和4年分用】｜国税庁
※調査結果にある1平方メートルの単価を坪単価に換算しています。
2022年の全国における構造別の建築費をみてみると、鉄骨鉄筋コンクリート造の場合に93.7万円（/坪）と最も高い水準にあり、次いで鉄筋コンクリート造が87.4万円（/坪）、鉄骨造では84.4万円（/坪）となりました。最も低い水準となったのは、木造57.0万円（/坪）です。
また、同じ構造であっても、地域によって相場感が異なります。
| 木造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 鉄筋コンクリート造 | 鉄骨造 | ||
| 東京 | 1平方メートル
あたり |
173,000円 | 364,000円 | 327,000円 | 309,000円 |
| 坪単価 | 570,900円 | 1,202,200円 | 1,079,100円 | 1,019,700円 | |
| 大阪 | 1平方メートル
あたり |
173,000円 | 284,000円 | 265,000円 | 256,000円 |
| 坪単価 | 570,900円 | 937,200円 | 874,500円 | 844,400円 | |
| 愛知 | 1平方メートル
あたり |
173,000円 | 284,000円 | 265,000円 | 259,000円 |
| 坪単価 | 570,900円 | 937,200円 | 874,500円 | 854,700円 | |
| 福岡 | 1平方メートル
あたり |
173,000円 | 295,000円 | 265,000円 | 256,000円 |
| 坪単価 | 570,900円 | 973,500円 | 874,500円 | 844,400円 |
引用元：地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和4年分用】｜国税庁
※調査結果にある1平方メートルの単価を坪単価に換算しています。
これらのデータはあくまでも1つの目安とし、全国的もしくは地域の相場感をつかむ程度に留め、実際の費用は見積もりから判断しましょう。
建物の構造は、種類および地域により建築費に開きがあることを紹介しました。ここでは、建築費2,000万円で建てられる坪数を東京の数値で検討してみます。
| 木造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 鉄筋コンクリート造 | 鉄骨造 | ||
| 東京 | 1平方メートル
あたり |
173,000円 | 364,000円 | 327,000円 | 309,000円 |
| 坪単価 | 570,900円 | 1,202,200円 | 1,079,100円 | 1,019,700円 | |
| 2,000万円の建坪 | 約35坪 | 約16坪 | 約18坪 | 約19坪 |
引用元：地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和4年分用】｜国税庁
建築費2,000万円とした場合、木造で約35坪、鉄骨系に至っては20坪未満という結果です。賃貸併用住宅の建築費を2,000万円とした場合は、木造を建物構造に選択するのが良いといえそうです。
仮に、木造で1階と2階の面積が同じになる総2階の建物とすると、建坪35坪のうち賃貸スペースは約17.5坪となります。1K（6畳：キッチン・浴室）タイプでは、1Kはおよそ5〜6坪なので3戸分のスペースの確保ができますが、廊下など共用スペースがあるので実際には2戸程度となりそうです。
ここで検討しなければならないのが、オーナーの住宅部分は約17.5坪の広さで十分なのかどうかです。ここからは、国土交通省発表の「住生活基本計画」における居住面積水準のうち、誘導居住面積水準に照らし合わせて解説します。
誘導居住面積水準とは、世帯人数に応じて、豊かな住生活の実現を前提として、多様なライフスタイルを想定した場合に必要と考えられる住宅の面積に関する水準のことです。
＜誘導居住面積水準（戸建住宅）＞
| 区分 | 世帯人数 | 住戸専用面積 | |
| 一般型
（郊外や都市部以外） |
単身者 | 55平方メートル | |
| 2人以上の世帯 | 25平方メートル×世帯人数＋25平方メートル | ||
| 都市居住型
（都心とその周辺） |
単身者 | 40平方メートル | |
| 2人以上の世帯 | 20平方メートル×世帯人数＋15平方メートル | ||
東京のように都市居住型では、4人家族の理想の広さは95平方メートル・約28坪です。一方で単身者の理想の広さは、40平方メートル・約12坪となります。先ほどの17.5坪ではオーナーが単身者もしくは2人暮らしまでのスペースとなり、それ以上の家族が増えると快適さからかけ離れてしまうでしょう。
建築費2,000万円で建てられる賃貸併用住宅は、以下のようになります。
|
かなり小規模で、自宅部分の広さがかなりネックになりそうな内容です。また、個々での建設費は建物構造から算出しているため、住宅設備などが含まれていません。さらに、建築費以外に必要な費用もあるので、次で確認しましょう。
建築にかかる総額のうち、建築費は本体工事費を指すのが一般的です。賃貸併用住宅の建築には、本体工事費用に加え付帯工事、諸費用がかかります。
ここでは、以下の3つの費用について解説します。
| ＜本体工事費用＞ | ＜付帯工事費用＞ | ＜諸費用＞ |
| 基礎工事
木工事 屋根工事 建具工事 防水工事 外壁工事 設備工事費 内外装工事など | 解体工事（建て替えの場合）
地盤工事（軟弱な地盤の場合） 電設工事 給水工事 ガス工事 家具工事 外構工事 植栽工事など | 契約手数料
収入印紙代 ローン関連の手数料 登記費用 登録免許税 不動産取得税 固定資産税など |
本体工事費用とは、建物本体にかかる費用のみを表しています。総額費用の約70～80%を占めるケースが一般的です。建築会社が提示する「坪単価」は、本体工事を指しています。
また、建築会社によっては、付帯工事費用の一部が含まれる場合があります。これは、本体工事と付帯工事のそれぞれに何を含めるかという統一したルールがないからです。そのため、本体工事費用の金額だけでなく、付帯工事費を含めた工事の総額を必ずチェックしましょう。
付帯工事費用とは、建物本体以外で発生する工事にかかる費用のことです。付帯工事は、電設工事や給水工事といった、建物に住めるような機能にするための工事が挙げられます。総額費用の約15～20％が目安です。
付帯工事は、全ての工事費用が必要となるわけではありません。例えば、建て替えではなく購入した土地が更地であれば解体工事は不要です。地盤工事も盤石な地盤では必要のない費用になります。
諸費用は、建築工事にともなって発生する費用のことです。本体工事費の10～15%程度になると考えておきましょう。上記以外に諸費用として押さえておきたいのが、引越し費用や新しい家具・家電の費用です。建て替えの場合は仮住まいの費用も考えておかなければなりません。
また、登記費用や固定資産税・不動産取得税には、一定の要件を満たしたときに受けられる軽減措置が存在します。適用される期間や適用要件を把握し、有効に活用することで、諸費用を抑えることが可能です。
賃貸併用併用住宅が一般的な戸建住宅より建築費用が高くなる理由は、主に以下の3点です。ここでは、それぞれの理由について解説します。
賃貸併用住宅を建てる目的として、収益の確保が挙げられます。一般的な戸建住宅にはない概念といえるでしょう。賃貸併用住宅を建てる土地は、賃貸需要の高い都市部、最寄駅に近い、交通アクセスの良さなどを満たす好立地が望ましいです。よって、土地購入価格は戸建住宅に比べると、どうしても高額になりがちです。
建物の延床面積は、1つの建物に自宅と賃貸住宅を備えることからも、一般的な戸建住宅より大きくなります。そのため、戸建住宅よりも建築費が割高となります。賃料収入を上げる最短距離は、賃貸住宅の戸数の確保です。収益性を重視すれば、多層階のマンションタイプになります。広い土地を活用できるのであれば、自宅と賃貸住宅を別棟にするのも有効なプランです。したがって、賃貸住宅を備えるという点で延床面積が戸建住宅より小さくなることはほぼないといって良いでしょう。
賃貸戸数分の住宅設備を設置するという点も、一般的な戸建住宅より建築費用がかさむ理由です。賃貸併用住宅は、オーナーの自宅以外に、賃貸住宅にもバスやトイレ、キッチンなどを揃えるのに対し、二世帯で住む完全分離型の戸建住宅であっても、住宅設備は2戸分です。さらに、住宅設備が多ければ、当然ながら工事費も増えます。
賃貸併用住宅の建築費を2,000万とした場合、計算上は建築が可能ですが、特に自宅スペースが小さくなることを紹介しました。ここでは、賃貸併用住宅の建築費を2,000万円にするのが難しい理由について、以下の5つを解説します。
予算に合わせて建築費を抑えすぎると、自宅の広さを十分に確保できないばかりか、要望通りの自宅にならない可能性が高いです。好みの内外装やグレードの高い設備を揃えようとすると、すぐに価格が跳ね上がってしまうでしょう。
長く住み続ける、さらに子世代に住み継ぐということを考えると、優先度の高いものは実現しながら費用対効果を考えていくと良いでしょう。要望を叶えたということなら、予算の見直しに加えて、ローコストに対応可能なハウスメーカーへの相談をおすすめします。
2,000万円で建てる賃貸併用住宅は、賃貸部分の広さも十分ではありません。入居者層に合わせた広さが確保できない、戸数を増やせないという点で、思うような賃料収入が望めなくなるでしょう。
確かに戸数の少ないと、設備機器の台数も戸数分を揃えれば良い分、初期費用を抑えられる点がメリットです。その反面、空室率は高くなります。例えば2戸のうち1戸でも空室になるだけで、空室率は50%となり賃料収入も半減するのです。
小規模な経営ほど、より安定した賃料収入が求められます。ある程度の戸数と広さが確保できなければ、賃貸経営は不安定になりやすいといえるでしょう。
要望通りの自宅にならないという点と同様に、賃貸部分の設備も不十分になるのは否めません。立地のニーズを把握し、人気の設備を取り入れる必要があります。
多少のグレードダウンは、しかし、生活を便利にする設備を削減すると、入居者の目線で考えれば魅力的な物件とはいえないでしょう。周辺の賃貸住宅と差別化できる要素が少ないほど、入居付けに大きな影響が出る恐れがあります。
限られた予算の中で、建物の品質と建築費用のバランスが難しいこともあり、建物の断熱性などの性能を高められないでしょう。建物の断熱性が低いと、外気の影響を受けやすく、夏は暑く冬は寒い部屋になります。こうしたことがクレームになり、退去にもつながりやすいのです。
また、断熱性に関して、2022年4月「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）が改正され、戸建住宅の断熱等性能等級は、これまで最高ランクだった4に5が加わりました。2022年10月に断熱等性能等級6・7が新設され、省エネ基準に適合した住宅が求められる時代となっています。
これから賃貸併用住宅を建てる方は、断熱等性能等級5以上での設計がおすすめです。光熱費が抑えられるだけではなく、住宅ローン優遇や補助金といった建築費用面の利点も大きいためです。2023年から本格実施されるこどもエコすまい支援事業など、補助金制度の活用も検討しましょう。
参照元：3住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく 住宅性能表示制度におけるZEH水準を上回る等級について｜国土交通省
参照元：こどもエコすまい支援事業
建築費を抑えるために、外壁材のコストを抑えるという方は多いです。しかし、あまりに安価で低品質な材質を選択すると、修繕費が高額になる可能性もあります。防水性や耐久性が低く、劣化が早いためです。建物の内部まで損傷がおよぶことも少なくありません。
修繕の回数が増えるにつれ、負担が大きくなります。一定の建物を品質を保った外壁材を選び、ランニングコストの負担軽減を図りたいものです。
賃貸併用住宅の安定した賃貸経営には、建築費用を抑えることが大切です。ただし、品質を下げることなく、費用対効果の高い建物にする必要があります。賃貸併用住宅を建てる建築会社は、以下の視点で選びましょう。
賃貸併用住宅の見積りを依頼する際には、株式会社ランディックスが運営する、注文住宅マッチングサービス「sumuzu（スムーズ）」をご利用ください。
sumuzuはお客様の家づくりを中立的な立場からサポートする専門家集団です。工務店・ビルダー・ハウスメーカー・設計事務所の選び方から、お客様のご希望に合わせた間取り計画・工事見積りの減額調整まで、家づくりに関する全ての悩みについてご相談いただけます。
なお、建築会社は、厳格な審査を通過した信頼できるハウスメーカーや工務店、建築家などが参加しています（建築会社一覧）。
資金計画を立てる上で重要になる、住宅の希望条件、予算に加えて、住宅ローンの紹介といった資金面の相談が可能です。見逃しがちな火災保険やアフターサービス、引っ越しについても相談可能です。さらに、インテリア、エクステリア、セキュリティなどにも対応しておりますので、住宅に関する様々な面をカバーしているということになります。
なお、これらの相談、ヒアリングなどは、チャット、メール、電話などで対応可能です。具体的な話は面談が必要ですが、オンラインによる面談（Zoom）にも対応しています。忙しい方にも安心の対応です。
この記事では、賃貸併用住宅は2,000万円という予算で建てられるのかという観点で、建築費や建築費総額のほか、どんな賃貸併用住宅になるのかを解説しました。
賃貸併用住宅の建築費を2,000万円とした場合、木造で約35坪・賃貸住宅は1Kで2戸となります。ただ、自宅部分も17.5坪となると大人2名が暮らすスペースしかありません。また、オーナーの要望を叶えたり、安定した家賃収入を得るのが難しいなどの理由から実現が難しいようです。
理想の賃貸併用住宅を叶えるなら、一括で複数の建築会社を比較できるsumuzuをお気軽に利用してみてはいかがでしょうか。
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