この記事の監修者
渡辺知哉
設計事務所・大手ハウスメーカー・不動産ベンチャーを渡り歩き、ランディックスにジョイン。 設計事務所時代は戸建住宅をメインに設計しつつ、その他はビル・マンション・オフィス・ショップ等広く設計業務を担当。 ハウスメーカーでは営業・設計・IC業務を兼務。ベンチャーではリノベーションのワンストップサービス業務を担当。営業・設計の両面からサポートします。
賃貸併用の二世帯住宅を新築する際には、二世帯の暮らしに加えて収益性に考慮したプランを考えることが重要です。この記事では、賃貸併用の二世帯住宅をおすすめする理由や登記の仕方に関する注意点のほか、賃貸併用の二世帯住宅を建てる際のポイントについて解説します。
賃貸併用住宅は、二世帯が一緒に暮らす住宅としても適しています。将来は二世帯住宅にするかもしれないという方に賃貸併用住宅はおすすめです。
賃貸併用の二世帯住宅をおすすめする理由は、主に以下の4つが挙げられます。
賃貸併用の二世帯住宅をおすすめする理由の1つ目は、小規模宅地等の特例をフルに適用できるという点が挙げられます。小規模宅地等の特例とは、相続税の評価額を減らせる制度のことです。この特例が適用されるのは、賃貸併用の二世帯住宅を所有している方に相続が発生した時です。
二世帯住宅と賃貸住宅それぞれに、以下のように適用されます。
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賃貸併用の二世帯住宅で対象となる宅地の種類は、下表の通りです。
| 特定居住用宅地 | 貸付事業用宅地 |
| 相続人が住んでいた宅地
330平方メートルまで評価額を80%減額 （超えた部分は、通常の相続税評価） | 相続人が貸していた宅地
200平方メートルまで評価額を50%減額 （超えた部分は、通常の相続税評価） |
この特例は、土地の価値はそのままで、評価額だけを大幅に下げて相続税を抑えられる点が大きなメリットです。貸付事業用宅地等の特例を受けるには、申告期限までに賃貸経営を継続させなければなりません。相続が発生した場合に備えて懸念がある方は、相続に関する専門知識のある税理士などに相談するようにしましょう。
参照元：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
賃貸併用の二世帯住宅をおすすめする理由の2つ目は、入居者から得られる家賃収入をローン返済に充てられるため、その負担を軽減できることです。家賃収入からローンの返済や維持費などの諸経費、税金などを差し引いた金額が手残りとなります。手残りがあれば給与などの収入は、生活費や貯蓄に回せるようになります。
賃貸併用の二世帯住宅をおすすめする理由の3つ目は、一世帯になっても空いた世帯分を賃貸として柔軟に活用が可能になる点です。賃貸にすれば家賃が入るので、新たな収入を得ることができます。そのため、二世帯住宅単独で建築するより、賃貸併用住宅とした方が長期的な視点での活用方法が広がるといえるでしょう。
賃貸併用の二世帯住宅は、以下の点で登記の仕方に注意が必要です。登記の仕方が違えば、特例が適用されなかったり、贈与税がかかるなど不都合が生じる可能性があります。
賃貸併用の二世帯住宅の土地に関しては、建物の所有権登記の仕方によって「特定居住用宅地等の特例」の適用有無が変わります。特例を受けるには、建物の所有権が相続人の単独登記もしくは相続人と同居する親族との共有登記に限られる点に注意しましょう。
被相続人と親族が居住する二世帯住宅の宅地に関して、以下のように定められています。
| 1 二世帯住宅に居住していた場合
被相続人と親族が居住するいわゆる二世帯住宅の敷地の用に供されている宅地等について、二世帯住宅が構造上区分された住居であっても、区分所有建物登記がされている建物を除き、一定の要件を満たすものである場合には、その敷地全体について特例の適用ができるようになりました。 |
引用元：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
区分所有登記とは、賃貸併用の二世帯住宅を「2戸の建物」として登記する方法です。例えば、1階部分は親名義・2階部分は子の名義の登記とするケースなどが該当します。区分所有では、各世帯が別々の住宅に住んでいるとみなされます。つまり、子の居住部分の敷地は「相続人が居住した土地」に含まれないのです。よって、特定居住用宅地等の特例の対象になりません。
もし区分登記をしてしまった場合でも、合併登記という方法で解消できます。合併登記とは、別々に登記された建物を新たに1戸の建物として登記し直すことです。しかし、所有者の違う建物を別戸の建物を1つの建物に登記することはできません。
そこで、所有者を同じにするためには、親の所有権を子に贈与または売買で移転して子の所有権にする必要があります。それとは別に、親と子の持分を等価交換して親と子の共有名義にする方法も可能です。その後合併登記を行い、1戸の建物として登記し、単独名義あるいは共有名義にします。
合併登記は、非常に複雑な手続きです。子にとっては、税務申告が必要になる上にコストがかかります。実行にあたっては、司法書士など専門家に依頼して手続きを進めましょう。
賃貸併用の二世帯住宅を取得する際に、住宅資金の贈与を受けた場合は金額に応じて持分を配分しなければなりません。
賃貸併用の二世帯住宅では、以下のようなケースが想定されます。
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持分割合は、不動産を取得するときの支出割合に合わせるのが原則です。資金割合と異なる持分を登記をすると、贈与税が課されるため注意が必要です。
ローンの連帯債務の場合は、収入割合で共有名義の持分を決定しましょう。持分割合とは、賃貸併用の二世帯住宅を購入した費用に対するその人の出資した金額の割合です。
連帯債務とは、親子の収入合算でローンを組み、ローン契約を連名で行うことです。親子のどちらかが主たる債務者になり、一方が連帯債務者として保証人になります。債務者が1人でありながら共有登記となる点に要注意です。連帯債務者同士の収入割合で決定するのが一般的です。収入割合と持分割合に差があれば贈与税がかかるので、厳密に持分割合を決定しましょう。
連帯債務と間違いやすい親子ペアローンと連帯保証もあるので、持分を決める際の参考にしてみてください。
▶親子ペアローン
親子がそれぞれの名義で、それぞれが連帯保証人となってローンを借りる形式です。共有登記になるため、借入金の負担分で持分を決定します。
▶連帯保証
親子のどちらかが主たる債務者になり、一方が連帯保証人になる形式です。借入者が1人になるため、借入者本人による単独登記になります。
二世帯住宅は、生活空間のどこを分離もしくは共有するかで3つのタイプに分けることができます。一世帯になった時に賃貸として貸し出しやすいのは、完全分離型です。
ここでは、二世帯住宅における3つのタイプについて解説します。
| 賃貸住宅への転用 | 特徴 | |
| 完全分離型 | 可能 | ・プライベートの確保がしやすい
・家族間でほどよい距離感が保てる ・生活音が気になりにくい |
| 完全共有型 | 不可 | ・家族間の交流が多く、プライベートを守りにくい
・家事や育児の協力がしやすい ・生活リズムの違いや生活音が気になる |
| 一部共有型 | 不可 | ・完全分離型と完全共有型の中間となるタイプ
・共用部分によってはプライベートの確保が難しい ・共用部分を小さくするほど完全分離型に近くなる |
完全分離型は、二世帯それぞれに玄関やキッチン、浴室などを設け、生活空間を完全に分けたタイプです。賃貸住宅と同等のプライベート確保が可能になり、一世帯になった時に、壁紙の張り替え程度のリフォームで賃貸住宅に転用できます。
完全共有型は、寝室以外のほぼ全ての生活空間を二世帯で共用するタイプです。プライベートの確保が難しく、二世帯が一緒に暮らす色合いが濃くなります。そのため、賃貸併用住宅への転用が難しいといえるでしょう。このタイプを賃貸住宅に転用するには、3タイプの中で最もコストがかかります。
一部共有型は、生活空間の一部分を共用し、それ以外を各世帯で独立させるタイプです。そのままの状態であれば、完全共有型と同様に賃貸住宅への転用はできません。賃貸住宅を視野に入れるのであれば、共用部分を極力小さくすることとリフォームが必要になる部分のバランスをよく検討しましょう。
賃貸併用の二世帯住宅は賃貸部分があるので、二世帯での暮らし以上に気をつけるポイントが多くなります。賃貸併用の二世帯住宅を建てる際のポイントは、主に以下の通りです。
賃貸併用の二世帯住宅を新築する際は、親世帯と子世帯とが協力して建築費用を出し合うことが多くなります。住宅ローンでの融資を検討するのであれば、自宅部分（二世帯が暮らす部分）の床面積を全体の50%以上にしましょう。
賃貸併用二世帯住宅で借入できるのは、「住宅ローン」と「不動産投資ローン」の2種類です。不動産投資ローンは事業性を重視するので金利が高く、賃貸住宅のスペースが小さい場合は住宅ローンを利用した方がお得です。
それぞれのローンの特徴をまとめると、下表のようになります。
| ローンの種類 | 住宅ローン | 不動産投資ローン |
| 自宅部分が50%以上 | 賃貸部分が50%以上 | |
| 融資目的 | 自宅の購入・増改築 | 収益用不動産の購入 |
| 返済原資 | 給与収入 | 家賃収入 |
| 融資審査 | 個人の属性
・年収 ・勤続年数 ・貯蓄金額 ・他の借入金額 ・金融事故の履歴など | 個人の属性
左記に同じ 物件の収益性 ・物件エリア ・築年数 ・家賃設定 ・物件の売買履歴 |
| 融資限度額 | 年収の5～7倍程度 | 金融機関によって異なる
（年収10倍以上も可能） |
| 返済期間 | 最長35年 | 最長20～30年 |
| 年齢制限 | 申込年齢：20～65歳
完済年齢：80歳 | 申込年齢：20～65歳
完済年齢：85歳 |
| ローン金利 | 約0.5～2.0%程度 | 約1.5～4.0％程度 |
※返済原資とは、返済に充てる資金のこと
賃貸併用の二世帯住宅は床面積によって借入できるローンが異なるので、自宅部分と賃貸部分の床面積の割合をよく検討しましょう。
賃貸を併用する上で、立地が入居者のニーズに合っているのか精査が必要です。どのような人をターゲットとするかで異なりますが、二世帯の利便性と入居者のニーズは決して同じではありません。その逆も然りで、入居者のニーズに合った立地では暮らしにくさを感じることもあるでしょう。
しかし、将来的な発展の見込みや需要の安定性は賃貸経営に重要な視点です。空室リスクや家賃下落リスクが高くなってしまうからです。そのため、賃貸需要がある地域で「購入可能な価格」と「その地域にどういった世帯が多いか」を合わせて検討すると良いでしょう。
賃貸併用の二世帯住宅では、毎月の家賃収入と支出のバランスがとれているかのシミュレーションをしておきましょう。ローン返済に注目しがちですが、固定資産税のように毎年かかる税金に加えて、損害保険料や電気光熱水費のほか原状回復の経費、修繕費などの経費がかかります。特に定期的に行われる修繕費は、月々少しずつ積み立てて備えておかなければなりません。
また、収支のシミュレーションでは期待できる家賃収入として、満室の場合だけでなく空室リスクも考えておく必要があります。空室となった場合も想定して、余裕のある収支計画が大事です。詳細なシミュレーションは、建築会社へ相談することをおすすめします。
二世帯のプランは、すでに紹介したように完全分離型・完全共有型・一部共用型の3つのタイプがあります。どの間取りにするかは親子でよく話し合いましょう。将来的に賃貸住宅への転用を考えると完全分離型がベストですが、双方の要望を確認しておくことが大切です。
もし、同居する子に他の兄弟姉妹がいるのであれば、相続で揉めないよう承諾を得ておきましょう。建築費の資金に贈与があるケースでは、他の兄弟姉妹へ別に贈与するといった対策が必要になるためです。
賃貸住宅を併用している以上、経営上のデメリットが存在します。例えば、騒音問題やトラブルへの対応、空室となった際の収入減、修繕費など高額な支出などです。そういった点を必ず理解しておかないと、いざ貸し出してから後悔することにもなりかねません。
多くのデメリットは、設計上で対策したり、管理会社に委託したりして回避が可能です。建築会社への打合せに親子で同席し、綿密に相談するのも良いでしょう。
賃貸併用の二世帯住宅を検討する際に、建築会社をどのように選べばよいのか悩む方が多いです。それぞれの会社により、強みとしている箇所が異なります。よって、建築費にも大きな開きがあるのです。予算内で要望が叶う会社を選ぶためにも、建築会社はしっかりと比較検討しましょう。
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sumuzuはお客様の家づくりを中立的な立場からサポートする専門家集団です。工務店・ビルダー・ハウスメーカー・設計事務所の選び方から、お客様のご希望に合わせた間取り計画・工事見積りの減額調整まで、家づくりに関する全ての悩みについてご相談いただけます。
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なお、これらの相談、ヒアリングなどは、チャット、メール、電話などで対応可能です。具体的な話は面談が必要ですが、オンラインによる面談（Zoom）にも対応しています。忙しい方にも安心の対応です。
親が持っている土地に住宅を建てるという方も多いです。もし、その立地が賃貸併用の二世帯住宅に向いていないという場合には、その土地の売却について話し合ってみましょう。
また、不動産を高値で売却したい、他社での売却活動がなかなか進まないという方は、sumuzu売却の利用がおすすめです。城南エリアでの不動産仲介・売買実績は年間取引額約400億円を誇ります。不動産の査定や提案は無料なので、売却をお考えの方は検討してみてはいかがでしょうか。
この記事では、賃貸併用の二世帯住宅をおすすめする理由や登記の仕方に関する注意点のほか、賃貸併用の二世帯住宅を建てる際のポイントについて解説しました。賃貸併用の二世帯住宅をおすすめする理由は、小規模宅地等の特例をフルに適用できる上に、ローン返済の負担を軽減でき、一世帯になっても賃貸として活用が可能という点が挙げられます。
しかし、登記上の注意点や事前に抑えておくべきポイントもあるため、賃貸併用の二世帯住宅の建築実績のある建築会社を選ばなければなりません。どこに建築を依頼するのか分からない、建築会社選びに迷うという方は、ぜひsumuzu（スムーズ）の利用を検討してみてはいかがでしょうか。
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