この記事の監修者
渡辺知哉
設計事務所・大手ハウスメーカー・不動産ベンチャーを渡り歩き、ランディックスにジョイン。 設計事務所時代は戸建住宅をメインに設計しつつ、その他はビル・マンション・オフィス・ショップ等広く設計業務を担当。 ハウスメーカーでは営業・設計・IC業務を兼務。ベンチャーではリノベーションのワンストップサービス業務を担当。営業・設計の両面からサポートします。
賃貸併用住宅は、不動産投資で唯一、低金利な住宅ローンの適用が可能です。しかしその一方で、デメリットはないのかと気になる方も多いでしょう。この記事では、賃貸併用住宅で住宅ローンを適用する要件やメリット・デメリットに加えて、住宅ローンなどの相談先について解説します。
賃貸併用住宅とは、オーナーがすむ「居住部分」と賃貸募集をする「賃貸部分」が併用で建築されている住宅のことです。
そのため、1つの建物にオーナーと賃借人が住む環境となり、オーナーは居住空間を確保するとともに賃貸収入を得ることもできるという特徴があり、さらに賃貸部分を将来別の用途に利用することも可能です。
このことからも「マイホーム」と「投資用物件」を同時に入手できるのが、賃貸併用住宅といえます。
賃貸併用住宅には「家賃収入」を得ることができる一方、初期費用やランニングコストがかかります。
つまり、賃貸併用住宅を検討する際には、この章で解説するポイントを押さえた上で判断する必要があるでしょう。
家賃収入は賃貸オーナーが決めた家賃で募集し、入居者が決まった段階で毎月得ることになります。
また、借り手がつきやすいよう「最初の2ヶ月間はフリーレント」とするなど、賃料以外にも条件を自由に設定することが可能です。
そのため、年間の家賃収入目標を定め、下回らないよう賃貸経営する必要があります。
このように、家賃収入は賃貸併用住宅を維持管理する上でも、重要な収入源です。
賃貸併用住宅は一般住宅よりも「賃貸部分」が建築面積として増えるため、建築費は高くなります。
また、建築面積だけでなく建築コストが高い基礎工事面積も増加することから、賃貸部分の面積については注意が必要です。
このような建築コスト増加の影響を受けることで住宅ローンの総額も増加するため、賃貸併用住宅は月々の支払いと家賃収入のバランスが大きなポイントとなるでしょう。
賃貸併用住宅は前述した住宅ローンの支払いが一般住宅よりも高くなる傾向にあり、さらにメンテナンスが必要な箇所も多くなります。
事前にランニングコストを把握し、その分の資金を確保しながら生活することが重要です。
賃貸併用住宅を建築するために総額7,000万円の融資を受け、年間ランニングコストを12万円とした場合、家賃設定別のシミュレーションでは次のようになります。
| 賃料設定 | 住宅ローン
年間支払額※ | 年額賃料
収入 | 年間ランニングコスト | 年間収支 |
| 月額12万円 | 2,180,508円 | 1,440,000円 | 120,000円 | -860,508円 |
| 月額20万円 | 2,180,508円 | 2,400,000円 | 120,000円 | +99,497円 |
※35年、変動金利0.5%
上記のケースでは、月額賃料を20万円に設定することで、住宅ローンを踏まえても年間収支をプラスにできることが分かります。
このように、賃貸併用住宅は住宅ローンとランニングコストを踏まえた上で家賃設定をすることが、重要なポイントです。
ただし、家賃が高すぎると借り手がつかず、空室の期間が長くなってしまいます。その場合は家賃収入がゼロとなってしまうため、家賃設定額は十分に検討しましょう。
賃貸併用住宅で利用できるローンは、主に以下の2種類です。
それぞれの概要は、下表の通りです。
| 住宅ローン | 不動産投資ローン | |
| 融資目的 | 自宅の購入・増改築 | 収益用不動産の購入 |
| 返済原資 | 給与収入 | 家賃収入 |
| 融資審査 | 個人の属性・年収
・勤続年数 ・貯蓄金額 ・他の借入金額 ・金融事故の履歴など | 個人の属性左記に同じ
物件の収益性 ・物件エリア ・築年数 ・家賃設定 ・物件の売買履歴 |
| 融資限度額 | 年収の5～7倍程度 | 金融機関によって異なる（年収10倍以上も可能） |
| 返済期間 | 最長35年 | 最長20～30年 |
| 年齢制限 | 申込年齢：20～65歳完済年齢：80歳 | 申込年齢：20～65歳完済年齢：85歳 |
| ローン金利 | 約0.5～2.0%程度 | 約1.5～4.0％程度 |
※返済原資とは、返済に充てる資金のこと
住宅ローンは、自宅の購入や増改築を目的とした融資のことです。住宅ローンの返済は給与収入が充てられることから、融資審査は個人の属性が重視され、継続的に安定した収入があることが求められます。また、貸し倒れになるリスクが低いことから、ローン金利は低めで最長35年にわたって借入することができます。
また、自宅と賃貸部分が同じ建物に含まれる賃貸併用住宅は、一定の要件をクリアすると住宅ローンの適用が可能になります。
不動産投資ローン（アパートローン）とは、収益用不動産を建築、もしくは購入する際に利用できる融資のことです。ローンの返済は、収益不動産による家賃収入が充てられることから、融資審査では個人の属性に加えて物件の収益性も重視されます。
家賃収入は常に安定しているわけではないため、住宅ローンに比べると貸し倒れのリスクが高いことから、金利が高くなおかつ返済期間も短く設定されるケースが少なくありません。ただし、賃貸経営の未経験者に比べ、実績がある経験者ほど審査は通りやすく金利も低くなる傾向にあります。
賃貸併用住宅で住宅ローンの適用には、建物全体の床面積のうち自宅の床面積の割合が鍵になります。ここでは、賃貸併用住宅の住宅ローン適用について、以下の観点から解説します。
すでに紹介した通り、賃貸併用住宅は一定の要件をクリアすることで適用が可能になります。要件としては、延床面積の50%以上を自宅スペースにしなければなりません。そうすることによって、金利の低い住宅ローンを利用することができ、家賃収入を返済にあてることができます。
賃貸併用住宅のプランによっては、自宅スペースの床面積を50%以上にできないケースもあります。自宅スペースが50%に満たない場合は、住宅ローンで融資を受けることができません。この場合は、収益性の高い賃貸住宅という扱いになるため、不動産投資ローンを利用することになります。
賃貸併用住宅のローンを利用する際には、現在の資金状況やライフプランを考慮した、無理のない返済計画が重要です。借入金額だけでなく、購入にかかる税金や修繕費の積立、運用に必要な経費といった、ローンの返済以外の支出も考えておかなければなりません。
このような家づくりのための相談には、株式会社ランディックスが運営する、注文住宅マッチングサービス「sumuzu（スムーズ）」がおすすめです。
sumuzuはお客様の家づくりを中立的な立場からサポートする専門家集団です。工務店・ビルダー・ハウスメーカー・設計事務所の選び方から、お客様のご希望に合わせた間取り計画・工事見積りの減額調整まで、家づくりに関する全ての悩みについてご相談いただけます。
なお、建築会社は、厳格な審査を通過した信頼できるハウスメーカーや工務店、建築家などが参加しています（建築会社一覧）。
資金計画を立てる上で重要になる、住宅の希望条件、予算に加えて、住宅ローンの紹介といった資金面の相談が可能です。見逃しがちな火災保険やアフターサービス、引っ越しについても相談可能です。さらに、インテリア、エクステリア、セキュリティなどにも対応しておりますので、住宅に関する様々な面をカバーしているということになります。
なお、これらの相談、ヒアリングなどは、チャット、メール、電話などで対応可能です。具体的な話は面談が必要ですが、オンラインによる面談（Zoom）にも対応しています。忙しい方にも安心の対応です。
賃貸併用住宅の購入に住宅ローンを検討する際に、どのようなメリットがあるのかを理解することは重要なポイントです。最大限にそのメリットを活かせるようにしましょう。
賃貸併用住宅で住宅ローンを使うメリットは、以下の通りです。
賃貸併用住宅で住宅ローンを使うメリットの1つに、低金利で融資が受けられる点が挙げられます。そのメリットを最大限に活かすには、ご自身の状況や将来的なライフプランを見込んだうえで、どの金利方式を選ぶか検討してみてください。
住宅ローンの金利には、以下の3タイプがあります。
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国土交通省の令和3年度 住宅市場動向調査 報告書によると、住宅ローン利用者が選んだ金利のタイプについて、変動金利型を選んだ人は64.2%、全期間固定金利型は6.6%（10年超5.3%・10年以下1.3%）、固定金利選択型28.8%（10年以下12.3%・3年以下7.9%・10年超7.9%・5年0.7%）となっています。
変動金利型が多くの住宅ローン利用者に選ばれるのは、なんといってもその金利の低さでしょう。金利プランの中では、最も金利が低く設定されています。長期的な低金利が続く現状において低金利のメリットを活かすのであれば、変動金利型を選ぶのがベストです。
ただ、返済期間が長期になるほど金利が上昇するリスクが高くなり、5年ごとに月々の返済額が変わるなど、全期間固定金利型のように長期の返済計画が立てにくい点は、デメリットといえます。
全期間固定金利型や固定期間選択型を選ぶ人が少ないのは、変動金利型に比べると金利は高めになり、金利が高い時期に利用するとその高い金利が期間中に適用されてしまうリスクがあります。しかし、返済期間が長い場合や借入金額が多い場合は、金利上昇の影響を受けやすいため、金利上昇に懸念があるのであれば、固定金利型を検討しても良いでしょう。
住宅ローンの返済期間は、最長35年が一般的です。不動産投資ローンに比べ5年から10年ほど長くなります。ローンの返済期間が長いことで、毎月の返済額が抑えられ、余裕を持って返済することができます。また、返済期間中に余裕ができたら、繰り上げ返済も可能であるため、早めに返済を終えたい場合は検討してみると良いでしょう。
賃貸併用住宅の場合は家賃収入は月々の返済に充て、別途住宅ローンの返済に充てる資金を繰り上げ返済用に少しずつ貯めておくことをおすすめします。そうすると、将来的に教育費がピークになる時期や定年退職後に年収が減った時などに活用することができます。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、一定の要件を満たした住宅を購入すると、年末のローン残高の0.7％を所得税から最大13年にわたって控除する制度です。
住宅ローン控除の要件は、以下の通りです。
※12月末日に住んでいる
参照元：令和4年度税制改正大綱｜財務省
住宅ローン控除を受けるには、住宅を取得した年の翌年の3月15日までに確定申告が必要になります。
申告時には、以下の書類が必要です。
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給与取得者が確定申告するのは初年度のみであり、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きするだけで控除を受けられます。確定申告をすると、税務署から年末調整に必要な書類が自宅に郵送されるので、必要事項を記入し、勤務先に提出しましょう。
民間金融機関では、住宅ローンでは団体信用生命保険への加入が必要です。ローンの完済まで保険が適用されます。保険料は住宅ローンの金利の中に含まれ、保険加入時の支払いはありません。これは、契約者が死亡や高度障害状態になった場合に、保険会社が銀行へ保険金（債務残高相当分）を支払うことで、ローン残高がゼロ円になるという仕組みです。
ローン残高がなくなるので、契約者に万一のことがあった際に、家族がローンを引き継ぐことはありません。ローン返済をすることなく、住宅にそのまま住み続けることができるのです。
参照元：団体信用生命保険｜一般社団法人全国信用保証協会連合会
団体信用生命保険には、以下に示すように「新機構団信」と「新3大疾病付機構団信」の2種類があります。
| 加入条件 | 保障内容の概要 | 融資金利 | |
| 新機構団信 | ・満15歳以上満70歳未満・幹事生命保険会社の加入承諾がある | ・死亡したとき・身体障害者福祉法に定める障害の級別が1級または2級
（身体障害者手帳の交付を受けたとき） ・80歳になる月の末日まで | ・新機構団信付きの融資金利 |
| 新3大疾病付機構団信 | ・満15歳以上満51歳未満・幹事生命保険会社の加入承諾がある | ・死亡したとき・身体障害者福祉法に定める障害の級別が1級または2級
（身体障害者手帳の交付を受けたとき） ・3大疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中）が原因で一定の要件に該当した場合 ・75歳になる月の末日まで | ・新機構団信付きの融資金利＋0.24％ |
団体信用生命保険においては、加入後に契約内容の変更ができません。保障内容について適切か、過不足がないかなど十分検討しておきましょう。
参照元：新機構団体信用生命保険制度のご案内｜住宅金融支援機構
賃貸併用住宅で住宅ローンを使うメリットと比較し、どのような点がデメリットになるのかについても考えましょう。
賃貸併用住宅で住宅ローンを使うデメリットは、以下の通りです。
住宅ローンは、融資を受ける本人が居住する自宅の購入を目的とした融資です。したがって、住宅ローンは一世帯に一軒を原則としています。たとえ、賃貸併用住宅が順調に収益を上げていても、複数の賃貸併用住宅を住宅ローンで購入することはできません。なお、不動産投資ローンで借入して、アパートやマンションといった収益用不動産を購入することはできます。
賃貸併用住宅は、一般的な戸建て住宅に比べると住宅ローンの総返済額が大きくなります。賃貸併用住宅の場合は、自宅にかかる費用の他に、賃貸スペースにもライフラインの整備や設備とその工事費用がかかります。
加えて、借入額には利息が発生することも忘れてはなりません。本来の借入額に利息分がプラスされ、総返済額が大きくなります。総返済額は返済期間にも影響があり、例えば35年に設定した場合、返済期間を長くするほど利息がかさみ総返済額が膨らんでいく点もおさえておきましょう。ゆえに、賃貸併用住宅は必然的に総返済額が高額になります。
住宅ローンを変動金利型で契約すると、金融情勢により住宅ローンの金利が上昇することがあるため、契約当初の総返済額は大きくなるというリスクがあります。現状は低金利状態が長く続いていることから、固定金利型を選択するよりも変動金利型の方が総返済額を減らす可能性は高いです。
金利の見直しは6ヶ月ごと（年2回）ですが、5年間はその金利が固定されるので、金利が上昇したからといって直ちに返済額が増えるということはありません。また、返済額の増額に関して「前返済額の125％まで」というルールがあり、返済不能に陥るほどのリスクは避けられるようになっています。
長期の住宅ローンを組む際、借入時の年齢によって様々な影響が出ます。どのような点でデメリットとなるのか確認しましょう。影響が出やすいのは、以下の項目です。
一般的には65歳で定年を迎えるため、返済期間35年とする場合に30歳以降の方は定年を視野に入れておかなければなりません。65歳に近づくにつれ、収入が減った際にどのように返済するかを真剣に考えておく必要があります。
また、45歳を過ぎると完済時の年齢基準である「80歳まで」に引っかかるため、最長35年で組めなくなります。当然ながら返済期間が短くなり、月々の返済額が大きくなってしまいます。
仮に45歳で戸建て住宅を購入し、80歳に完済させる場合、できるだけ返済期間を短くするには、定期的な繰り上げ返済が必要になります。そうすると、収入における返済の割合が高くなり、家計のやりくりが大変になるでしょう。
35年ローンを組むのが難しくなる年齢から、住宅ローンの審査が通りにくくなります。退職金の見込みや保有資産、自己資金を出すといった条件を提示されることがあるためです。
一方で、年齢が若いと審査が通りやすいのかというと、そうとも限りません。実は、社会人になって勤続年数の短い20代前半も審査が通りづらい傾向にあります。そのため、審査が通りやすい年齢は勤続年数や収入面から考えて20代後半から40代前半といわれています。
住宅ローンを組む際には、団体信用保険への加入が必要になることを紹介しました。補償内容が充実していた方は安心と考える方は多いでしょう。「疾病付機構団信」へ加入する場合、「満15歳以上満51歳未満」という条件が一般的です。そのため、年齢が高くなると「疾病付機構団信」に加入しにくくなります。
大病にかかってしまうと、住宅ローンが借りれなくなるということもあります。これは、年齢に関係ありません。ガンなどの大きな病気にかかったことがあると団体信用保険に入りづらくなることから、住宅ローンが借りられなくなるのです。
大手企業に勤めていたり、多額の自己資金を持っていたりしても、団体信用保険への加入条件自体は優遇されるということはありません。金融機関によっては、多額の自己資金があれば融資をしてくれる可能性があります。それでも、基本的には大病をすると住宅ローンが借りづらくなるので注意が必要です。
賃貸併用住宅には様々な魅力があるため、検討する方も多いです。そこで、この章では賃貸併用住宅が持つ代表的な3つの魅力について、解説します。
これから賃貸併用住宅を検討する方は、ぜひ参考にしてください。
一棟アパートや一戸建て住宅の賃貸経営をする場合（自主管理の場合）、物件を管理するためにわざわざ通うことになります。
そのため、移動のための時間や手間がかかるという点や、突発のトラブルに対処できないという点が大きなデメリットです。
その点、賃貸併用住宅は隣が管理物件となるため、効率の良い管理ができます。
また、賃借人にとっても大家が隣に住んでいるという安心感があるため、入居者がつきやすくなるという点も、大きな魅力といえるでしょう。
賃貸収入は住宅ローンと相殺することができるため、金銭面で余裕を持つことが可能です。
前述したシミュレーションによると、賃料設定次第では住宅ローンを支払っても年間収支をプラスにできるため、賃貸併用住宅と実質費用負担ゼロで保有できることが分かります。
こうした資金計画は、給与所得だけの生活では実現が難しく、賃貸併用住宅ならではの魅力です。
ただし、こうした資金計画はあくまでも家賃収入の安定が前提となり、空室の期間が長くなり家賃を下げざるを得なくなると、収支が悪くなる恐れがあります。
つまり、家賃収入は賃貸併用住宅の魅力であると同時に、安定して維持管理するための重要なポイントとなることを理解しておきましょう。
賃貸併用住宅に住むことで、多くの税制優遇を受けることができます。
特に、相続時の節税と損益通算という点は一般住宅よりも効果が高く、オーナーや相続人の手残り額を増やすことができるでしょう。
また、賃貸併用住宅は一般住宅を建築する際に利用できる、不動産取得税や登録免許税、固定資産税、住宅ローン控除といった税制優遇や控除を併用して受けることが可能です。
このように、賃貸併用住宅には節税効果が高いという魅力があります。
この記事では、賃貸併用住宅で住宅ローンを適用する要件やメリット・デメリットに加えて、住宅ローンなどの相談先について解説しました。賃貸併用住宅は、収益を生み出す住宅でありながら住宅ローンを利用できます。その適用には、全体の床面積のうち自宅スペースを50%以上にしなければなりません。住宅ローンは金利の低さや返済期間の長さ、住宅ローン控除などメリットが多く、月々のローン負担を減らすことができます。
その一方で、いくつかデメリットはありますが、やはり低金利で賃貸併用住宅を購入できるのは大きなメリットです。購入を検討されている方は、ぜひsmuzuへ住宅ローンの適用など相談してみてはいかがでしょうか。
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