この記事の監修者
渡辺知哉
設計事務所・大手ハウスメーカー・不動産ベンチャーを渡り歩き、ランディックスにジョイン。 設計事務所時代は戸建住宅をメインに設計しつつ、その他はビル・マンション・オフィス・ショップ等広く設計業務を担当。 ハウスメーカーでは営業・設計・IC業務を兼務。ベンチャーではリノベーションのワンストップサービス業務を担当。営業・設計の両面からサポートします。
賃貸併用住宅で家賃収入を得ると、申告期限内に確定申告が必要になります。確定申告というと、煩雑なイメージを抱く方が多いでしょう。この記事では、賃貸併用住宅における確定申告の考え方やメリット、節税につながる必要経費、計算方法について解説します。有効な節税のためにも、ぜひ参考にしてみてください。
賃貸併用住宅では、家賃収入がどれくらい入ってくると、確定申告が必要になるのでしょうか。結論から言えば、家賃収入がある方は全員確定申告をするべきです。ここでは、賃貸併用住宅における確定申告の考え方として、以下の観点で解説します。
賃貸併用住宅における確定申告の必要性を考える前提として、まず確定申告とは具体的にどのような手続きを指すのか確認しましょう。
確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得の金額とそれに対する所得税を計算し、税務署へ申告・納税をする手続きです。また、源泉徴収された税金などの過不足を精算する手続きでもあります。
原則、所得が生じた翌年の2月16日～3月15日に申告書を提出し、納税する流れになります。
賃貸併用住宅において、賃貸で得た所得（不動産所得）が年間20万円以上あると確定申告が必要です。ここで注意しなければならないのは、不動産による収入ではなく、不動産所得である点です。
不動産所得は、以下のように定められています。
| 不動産所得＝総収入－必要経費 |
つまり、家賃収入が年間20万円以上で確定申告が必要となるわけではありません。年間の総収入から経費を差し引いた不動産所得の額が20万円以上となるときに確定申告が必要になるのです。
参照元：No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）｜国税庁
不動産所得が年間20万円以下であれば、確定申告は不要です。しかし、そういったケースでも確定申告をした方がメリットとなる場合もあります。総収入より必要経費の合計額が多くなり、不動産所得が赤字となった場合です。
不動産所得が赤字でも確定申告をすると、不動産所得とそれ以外の所得（例えば、給与所得）が合算して計算できるので、赤字部分の税金が還付されます。
賃貸併用住宅では、新築当初の経費が収入を超えるケースは少なくありません。節税という意味において、不動産所得が20万円以下でも確定申告をした方が良いのです。
参照元：No.2250 損益通算｜国税庁
確定申告には、青色申告と白色申告があります。賃貸併用住宅の場合は、どちらの申告方法も採用できますが、青色申告には下記のメリットがある点で有利といえるでしょう。ここでは、賃貸併用住宅における青色申告の4つのメリットを解説します。
青色申告と白色申告の主な概要は、次のとおりです。
| 青色申告 | 白色申告 | ||
| 特別控除 | 10万円 | 65万円 | |
| あり
（65・55万円に 該当しない場合） | あり
（電子申告以外の場合は55万円控除） | なし | |
| 記帳方法 | 簡易帳簿 | 複式簿記による帳簿
電子帳簿の保存 | 法定帳簿 |
| 減価償却
一括経費計上 | 30万円まで
（年間合計300万） | 10万円まで | |
| 専従者給与 | 金額の制限なし
（青色申告専従者届出が必要） | なし
（事業専従者控除： 配偶者86万円まで それ以外50万円まで） | |
| 赤字の繰越 | 個人3年（法人10年） | なし | |
青色申告特別控除とは、所得金額から最大65万円を控除するという制度です。記帳方法や申告方法により65万円・55万円・10万円の控除額に分けられます。賃貸併用住宅の場合、青色申告をすると特別控除を受けることができる点がメリットの1つです。
▶10万円控除
10万円控除は、65万円控除もしくは55万円控除の要件を満たせなかった場合の控除です。簡易簿記（資金の収支を把握できる）による記帳で認められるというのが特徴です。不動産所得につき、事業の規模は問われません。賃貸併用住宅の場合は、少なくとも10万円が不動産所得から控除されることになります。
▶55万円控除
2020年度の確定申告から、基本の控除が55万円に変更されました。複式簿記（全体的な財産や損益の状態を把握できる）で記帳することが求められます。複式簿記による帳簿は、税理士に依頼することも可能ですが、会計ソフトがあれば専門的な税務知識がなくても簡単に作成可能です。
注意が必要なのは、事業規模が5室以上もしくは10棟以上となる点です。賃貸併用住宅の賃貸住戸が5室以上で複式簿記で記帳していると、55万円控除を受けられます。
▶65万円控除
55万円控除と要件はほぼ同じですが、別の要件を満たさなければなりません。複式簿記での記帳に加えて、e-tax（電子申告）、もしくは電子帳簿保存を行う必要があります。
賃貸併用住宅は、その事業規模により控除額に開きが出てくるといえます。10万円控除から65万円や55万円控除へ変更する際に、特別な届出の必要はありません。事業規模が大きくなれば、確定申告で必要な書類を添付し、複式簿記の帳簿に変更して電子帳簿で保存すれば問題なく変更できます。その際には、税務署や税理士など税務の専門家に相談しましょう。
参照元：65万円の青色申告控除｜国税庁
青色申告では、30万円未満の固定資産の購入に関して一括で経費として計上できるという制度があります。また、1つの固定資産が30万円未満であれば、年間で合計300万円まで計上が可能です。
白色申告では、10万円未満でないと一括で経費として計上できません。それ以上の金額になると、償却に4年もかかります。
したがって、青色申告は30万円未満の固定資産であれば、全額をその年の経費にできるので、賃貸住戸に必要な備品をいくつか揃えるといった時にも有益な制度といえます。
参照元：白色申告者の決算の手引き｜国税庁
青色事業専従者給与と呼ばれる制度で、賃貸併用住宅の「賃貸に関わる仕事に専属で従事している」家族に給与を支給できる上に、経費として計上することができます。これは、一定の要件を満たす青色申告者への特典です。一定の要件とは、事業規模が5室以上もしくは10棟以上になります。5室未満の賃貸併用住宅には適用されないので、事業規模に注意しましょう。
青色事業専従者とは、次の要件に全て該当する人になります。
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これらの要件に該当する場合、納税地の税務署に「青色事業専従者給与に関する届出書」の提出が必要です。そうすることで、賃貸併用住宅の「賃貸に関わる仕事」の対価として、給与を支払うことが可能になります。労働の対価として妥当な範囲であれば、金額の制限はありません。給与を受け取った家族も給与所得控除を受けられるため、さらに節税効果が高くなります。
参照元：No.2075 青色事業専従者給与と事業専従者控除｜国税庁
賃貸併用住宅では、赤字の繰越ができるのは大きなメリットです。なぜなら、初年度は経費が総収入を上回る可能性が高いためです。
赤字の繰越ができなければ、2年目の利益に対して全額課税されることになります。しかし、1年目の赤字を繰り越した場合、2年目の利益から赤字部分を差し引かれるので、2年目の税額を抑えることが可能です。もし、2年目の利益が少なければ、赤字と相殺して税金がかからないケースもあるでしょう。
赤字の繰越ができるのとできないのでは、税額に大きな差が生じることになります。
参照元：No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算｜国税庁
賃貸併用住宅の経営のために使った費用は、勘定科目に仕分けして必要経費として計上できます。少額であっても正確に計上すると、不動産所得が減り、所得税の節税につながるでしょう。
ここでは、賃貸併用住宅で計上されることの多い必要経費をいくつかピックアップし、注意点も合わせて解説します。
| 概要 | |
| 租税公課 | 事業に関わる税金や公的負担金のこと
例）固定資産税、不動産取得税、商工会などの会費 |
| 損害保険料 | 事業用資産に対する損害保険料
例）火災保険、地震保険 |
| 減価償却費 | 固定資産の取得費用を耐用年数に合わせて分割計上する費用
例）建物、設備、備品 |
| 修繕費 | 建物や器具備品などの改修・修繕費
例）建物の修理費、設備機器の点検費用、外壁の塗り替え |
租税公課とは、租税（国税と地方税）と公課（国・地方公共団体から課せられる交付金や会費）を合わせたものです。賃貸併用住宅の取得時にかかる不動産取得税、保有期間に毎年かかる固定資産税・都市計画税なども経費として計上できます。ただし、所得税や住民税、罰則的な税金（延滞税や加算税）は計上できません。
火災保険・地震保険などで負担した保険料は、その年にかかった保険料を経費として計上できます。ただし、加入期間中の保険料を全額前払いしても、一括で計上できません。計上できるのは1年分のみです。なお、賃貸併用住宅の場合は賃貸部分の保険料を経費とみなされます。
土地以外の固定資産を取得した費用は、取得した年に一括計上するのではなく、減価償却資産の耐用年数の期間内に減価償却費として分割して経費計上します。償却資産の耐用年数と償却率にしたがって算出しなければなりません。賃貸併用住宅の建物（賃貸部分）、冷暖房機器、給排水設備などがあります。
建物や器具備品などの改修・修繕費で、原状回復を目的とした費用です。建物の修理費、設備機器の点検費用、外壁の塗り替え、床の張り替えなどが計上できます。
国税庁によると、修繕費は以下のように規定されています。
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確定申告においては必要経費を計上する際に、私的な支出と事業用経費に割り振る按分計算が行われます。賃貸併用住宅の場合には、租税公課や損害保険料、修繕費などは自宅と賃貸部分の専有面積に応じて計算するのが一般的です。また、光熱費の按分は使用時間を基準とします。確定申告では、按分の根拠を合理的に説明ができることが重要です。
賃貸併用住宅の場合、不動産所得が年間20万円以上あると確定申告が必要であり、20万円以下でも確定申告をした方が良いことを紹介しました。ここでは、確定申告書の書き方を以下のポイントで解説します。
青色申告決算書とは、帳簿の内容を決算書の形式でまとめる書類です。損益計算書3枚と1貸借対照表1枚で構成されており、売上や経費、資産、負債などを記入します。一般用など4種類の決算書のうち、賃貸併用住宅の場合で使うのは「不動産所得用」の用紙です。
不動産所得がある場合の確定申告に必要な書類を揃えます。
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確定申告に必要な書類は、税務署や国税庁のホームページから入手可能です。作成は手書き、または確定申告書等作成コーナーを活用するのも良いでしょう。
▶不動産所得は、以下の式で算出します。
| 不動産所得＝総収入－必要経費－青色申告特別控除 |
総収入の金額は、以下のようなものが含まれます。
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収入や経費の金額に誤りがあると所得税の計算が変わってしまうので、青色申告決算書ではミスのないよう正確に記入していくことが大切です。
2023年より確定申告書のA様式が廃止され、新様式に変更となりました。確定申告書は【令和4年分以降用】を利用しましょう。従来の確定申告書Bには、申告書の右側に「令和3年分以降用」と記載されているので、記入の際に確認が必要です。
▶課税所得金額は、以下の式で算出します。
| 課税所得金額＝不動産所得－所得控除額 |
なお、給与所得がある方は源泉徴収票の「給与所得控除の金額」を所得金額の項目に転記します。
▶税額は、以下の式となります。
| 税額＝課税所得金額×税率−税額控除 |
税額控除を受ける場合には、ここで所得税の金額から差し引きます。例えば、住宅ローン特別控除です。
決算書や申告書を作成する過程で、税務上の判断に迷うことも少なくありません。税務署の窓口で相談、もしくは税理士に依頼することも選択肢の1つです。
参照元：確定申告書等の様式・手引き等（令和４年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）｜国税庁
住宅ローン控除の確定申告手続きには、確定申告書の他に下記の書類が必要になります。
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書類によってはすぐに取得できないものもあるので、余裕を持って揃えるようにしましょう。
▶︎住宅ローン控除の確定申告手続き
住宅借入金等特別控除額の計算明細書を使って控除額を算出し、確定申告書に記入します。
税務署に提出する際は、確定申告書と住宅借入金等特別控除額の計算明細書が必要です。住宅ローン控除の手続きで分からない点があれば、税務署窓口で相談しながら記入することをおすすめします。
住宅ローン控除が受けられる住宅ローンとは、返済期間が10年以上の割賦償還による返済方法の借入金を指します。自身の親から受け取った住宅購入資金は、控除の対象になりません。
住宅ローン控除の対象となる部分は、以下の要件を全て満たす必要があります。
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給与所得者の場合、住宅ローン控除を受けるための確定申告は、初年度のみです。所得税から引き切れない額がある場合、住民税（所得税の課税総所得金額の7％を限度として最大136,500円）からも控除されます。
賃貸併用住宅は、自宅に住みながら家賃収入を得て、さらに確定申告をすることで節税できます。また、長期的に安定した賃貸経営を実現するには、入居者に選ばれ続ける賃貸併用住宅を建てなければなりません。
建築プランは、各建築会社によって提案内容が異なるので、複数社で比較するべきといえます。複数の建築プランを検討する際には、株式会社ランディックスが運営する、注文住宅マッチングサービス「sumuzu（スムーズ）」をご利用ください。
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賃貸併用住宅の経営における不動産所得は、年間20万円以上あると申告して納税する義務が生じます。申告義務のない場合でも、経費を正しく把握して、正確に確定申告をすることで様々なメリットが得られるので、確定申告を行うのがおすすめです。
しかし、日頃の帳簿付けから確定申告の手続きまで不安を感じる方も多いでしょう。賃貸併用住宅の建築にあたっては、確定申告で慌てないように、賃貸経営の収支計画に合わせて税務についても事前に確認しておきましょう。そういった相談には、注文住宅マッチングサービス「sumuzu」を検討してみてはいかがでしょうか。
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