この記事の監修者
渡辺知哉
設計事務所・大手ハウスメーカー・不動産ベンチャーを渡り歩き、ランディックスにジョイン。 設計事務所時代は戸建住宅をメインに設計しつつ、その他はビル・マンション・オフィス・ショップ等広く設計業務を担当。 ハウスメーカーでは営業・設計・IC業務を兼務。ベンチャーではリノベーションのワンストップサービス業務を担当。営業・設計の両面からサポートします。
賃貸併用住宅とは、基本的には居住用の戸建て住宅ですが、そこにいくつかの賃貸物件をつくり、貸し出すことで、賃料収入で住宅ローン返済の助けにすることが可能な住宅です。この記事では、賃貸併用住宅をおすすめする理由や後悔してしまうパターン、後悔しないためのポイントについて解説します。
賃貸併用住宅とは、1つの建物に自宅と賃貸用の居室をプラスした住宅のことです。ここでは、賃貸併用住宅をおすすめする理由について、以下の4点を解説します。
賃貸併用住宅をおすすめする理由として挙げられるのは、住宅と賃貸物件を同時に建てられるという点です。当然ながら、自宅とアパートを別々で購入する場合に同時に買うのは容易ではありません。融資のハードルが高くなることに加えて、それぞれの物件が出るタイミングが一致することは多くないでしょう。その点、賃貸併用住宅であれば、その名の通り自宅と賃貸が併用なので、自宅と賃貸物件を同時に建てられるのです。
住宅ローンは、基本的に投資用不動産には使えませんが、唯一、賃貸併用住宅に融資が可能です。その要件は、賃貸併用住宅の建物面積において、自宅部分の割合が50%以上ある場合となっています。また、最長35年の長期で借りることができる上に、アパート経営の際に利用されるアパートローンより金利が安いという特徴があります。
●建物要件
自宅の床面積が全体の床面積において50%以上であること
なお、ここでいう床面積とは、登記簿（住宅の所有者など不動産に関する記録）にある床面積でなければなりません。
アパートローンとは、自分が居住する目的ではなく、不動産投資という事業に対して行われるローンのことです。アパートやマンションを丸ごと一棟、もしくは一室（区分所有権）を購入したり、賃貸住宅を建築したりする際に利用できます。
一例として、三井住友信託銀行のアパートローンについて紹介します。
＜概要＞
| 資金の使い道 | アパート、マンションなどの賃貸用不動産の建築・購入・増改築・修繕・改装・借換資金およびこれに係る諸費用 |
| 利用条件 | 借り入れ時に成年に達している |
| 借入金額 | 3億円以内（100万円以上、10万円単位） |
| 借入期間 | 35年以内（1年以上、1カ月単位）
ただし、次の範囲内とする 1）借換資金の場合は、借り換えの対象となるローンの残存期間内 2）原則、建物の法定耐用年数以内 |
引用元：商品概要｜三井住友信託銀行
金利は以下の通りです。
| 金利コース | 店頭表示金利 | |
| 変動金利コース
（一定期間ごとに適用金利の見直しがある） |
年2.575% | |
| 固定金利コース
（借入期間中の金利が変わらない） |
3年 | 年3.80% |
| 5年 | 年3.85% | |
| 10年 | 年3.84% | |
| 15年 | 年4.39% | |
| 20年 | 年4.79% | |
| 30年 | 年4.89% | |
実際にアパートローンで融資を受ける際、金利の説明があります。具体的には、上記の店頭金利の他に優遇金利、適用金利についてです。例えば、以下のように表示されていることがあります。
●金利の表示例
| ●金利の表示例
変動金利コース ◯月◯日までに借り入れをした場合 年1.075% ← 適用金利 店頭表示金利2.575%より▲1.5% ← 優遇金利 |
▶店頭表示金利：基準金利もしくは店頭金利とも呼ばれます。金融機関ごとに設定している基準となる金利のことです。
▶優遇金利：店頭表示金利から優遇（引き下げられる）金利のことです。優遇幅は、金融機関・借入をする人によって差が生まれます。また、優遇金利の適用される期間についても確認が必要です。できるだけ複数の金融機関を比較し、より条件の良い金融機関を選ぶと良いでしょう。
▶適用金利：実行金利とも呼ばれ、融資が実行される時点の金利のことです。店頭表示金利が変わると適用金利も変動します。適用金利は、店頭表示金利から優遇金利を差し引いた金利になります。
住宅ローンの返済を、家賃収入から支払うことが可能です。そのため、住宅ローンの負担を大きく減らせます。一戸あたりの賃料にもよりますが、賃貸物件を満室にできれば、実質無料で自宅を持てるのも夢ではありません。また、完済した後もそのまま住み続けるだけで、全てが収入となり、資産形成につながります。
賃貸併用住宅には、いくつかの節税効果が期待されますが、ここでは以下に示す3つの節税効果について解説します。
賃貸併用住宅における相続税の節税対策として、以下の2点について解説します。
▶賃貸併用住宅の相続税評価額
賃貸併用住宅の相続税評価額は、自宅部分と賃貸部分を分けて計算します。
自宅部分の相続税評価額の計算式は以下の通りです。
| ●建物の評価額建物の固定資産税評価額×自宅分の面積比率
●土地の評価額 自用地としての価額×自宅分の面積比率 |
自用地としての価額は、路線価図・評価倍率表で調べることができます。
相続税評価額は固定資産税評価額に1.0を乗じたものです。つまり、相続税評価額と固定資産税評価額は同額となります。
賃貸部分の相続税評価額の計算は、以下の通りです。
| ●建物の評価額建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）×賃貸部分の面積比率
●土地の評価額 自用地としての価額×（1－借地権割合×賃貸割合）×賃貸部分の面積比率 |
借地権割合は原則30%ですが、地域の借地権割合が適用されるので、路線価図・評価倍率表から確認してみてください。
賃貸割合は、建物の床面積の合計に対して、実際に賃貸されている面積の割合のことです。
ここまで見てきたように、賃貸併用住宅は、土地や建物の相続税評価額を減額することができます。ただ、空室が発生した場合の賃貸割合など、想定通りの相続対策にならないという事態も起こり得るので、注意が必要です。
参照元：No.4602 土地家屋の評価｜国税庁
参照元：No.4614 貸家建付地の評価｜国税庁
▶小規模等の特例による節税対策
小規模宅地等の特例とは、被相続人の所有する宅地を一定の相続人（配偶者や同居親族）が取得することで、相続税評価額を80%もしくは50%減額できる制度のことです。賃貸併用住宅では、特定居住用宅地等ならびに貸付事業用宅地等が該当します。
| 区分 | 適用範囲 | 減額割合 | 限度面積 |
| 特定居住用宅地等 | 自宅部分の土地 | 80% | 330平方メートル |
| 貸付事業用宅地等 | 賃貸部分の土地 | 50% | 200平方メートル |
なお、実際の相続税の詳細は複雑な評価が必要になることが多いので、税理士などに相談・依頼することをおすすめします。
参照元：1 複数の利用区分が存する場合｜国税庁
参照元：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
固定資産税は、1月1日時点で、土地・建物などの不動産の所有者に対して課税される市町村税（東京23区は都税）です。また、都市計画区域内に賃貸併用住宅を持っている人には、都市計画税の課税もあります。
固定資産税および都市計画税の計算式は、以下の通りです。
| ●固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%●都市計画税＝固定資産税評価額×0.3% |
都市計画税の具体的な税率は自治体により異なる場合があります。ただし、上限は0.3%です。
土地に対して、固定資産税と都市計画税には以下の軽減措置があります。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 | ||
| 小規模宅地用地 | 一戸につき200平方メートルまで | 6分の1に軽減 | 3分の1に軽減 | |
| 一般住宅用地 | 一戸につき200平方メートルを超え、延床面積の10倍まで | 3分の1に軽減 | 3分の2に軽減 | |
参照元：地方税制度｜固定資産税｜総務省
参照元：地方税制度｜都市計画税｜総務省
一例として、300平方メートルの土地に戸建て住宅と賃貸併用住宅をそれぞれ建てた場合の固定資産税について考えてみます。
| ●戸建て住宅の場合 200平方メートルまでは6分の1、残り100平方メートルは3分の1に減額されます。
●賃貸併用住宅（自宅＋2戸の賃貸物件） 600平方メートルまで6分の1の減額になります。 |
200平方メートルを超える土地の場合は、戸建て住宅よりも賃貸併用住宅を建てる方が高い節税効果が得られます。
建物に関しても120平方メートルまでの部分は、以下のような軽減措置があります。
| 住宅の種別 | 軽減期間 | 軽減割合 | 対象床面積 |
| 一般の住宅 | 3年度分 | 2分の1 | 居住部分の床面積で120平方メートルを上限 |
| 3階建以上で耐火構造の住宅 | 5年度分 |
また、新築住宅の軽減措置を受けるには、床面積の要件を満たす必要があります。
参照元：税負担措置関係｜【新築住宅に係る特例】（固定資産税） ｜総務省
参照元：新築住宅に係る税額の減額措置｜国土交通省
賃貸併用住宅では、不動産所得（家賃収入など）が生じると、所得税が課せられます。
不動産所得を求める計算式は、以下の通りです。
| 不動産所得＝総収入金額－必要経費 |
総収入金額には、家賃収入以外に、頭金や更新料、敷金（返還を要しないもの）、共益費があります。また、必要経費には、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費が挙げられます。
参照元：No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）｜国税庁
損益通算とは、不動産所得の赤字（損失額）があるときは、黒字（利益）の所得から差し引くことができる制度です。不動産所得のほかには、事業所得、総合課税の譲渡所得、山林所得があり、損益通算できる所得はこれら4つの所得に限定されています。
例えば、給与所得が500万円で賃貸併用住宅の賃貸部分に500万円の損失がある場合において、損益通算を行った結果、所得は相殺されゼロになるため、税額は発生しません。つまり、給与で源泉徴収済みの税金は、確定申告をすれば還付される可能性があるということです。
賃貸部分に赤字が出た際には、損益通算という制度を利用すると、所得税の節税につながります。賃貸併用住宅では、大規模な修繕や設備投資などに多額の費用がかかった年度は赤字になりやすいので、ぜひ利用したい制度です。
参照元：No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算｜国税庁
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高の0.7％を所得税から最大13年にわたって控除する制度です。賃貸併用住宅の自宅部分に関して、住宅ローン控除を利用して節税することができます。
住宅ローン控除の対象となる年末ローン残高は、以下の計算で求めることができます。
| 住宅ローンの対象となる年末ローン残高＝全体のローン残高×自宅部分の面積比率 |
ただし、住宅ローン控除を受けるには、自宅部分が以下の要件を満たさなければなりません。
参照元：住宅ローン減税｜国土交通省
賃貸併用住宅のリスクを事前に知っておけば、対策がしやすく後悔につながることは少ないといえます。これから賃貸経営を始める方にとって、リスクを学ぶことは重要です。ここでは、以下、賃貸併用住宅で後悔してしまう5つのパターンについて解説します。
賃貸併用住宅は収支のバランスが悪くなりやすいという点が、後悔してしまうパターンの1つです。賃貸併用住宅には自宅としてのスペースがあるため、建物にある全ての居室を賃貸できる一般的なアパートやマンションと比較すると、収益は低くなる傾向があります。また空室の期間が発生したり、家賃が未回収になったりすると、年間の家賃収入がさらに低くなります。
しかし、固定資産税など賃貸併用住宅を運営するための経費とローン返済を支払い続けなければなりません。家賃収入が少なくなれば、当然ながら給与などから手出しする金額が増えるため、収支のバランスが悪くなると後悔することにつながるのです。
新築の賃貸併用住宅が完成したものの、想定以上に入居者が決まらないことも、後悔してしまうパターンといえます。新築であれば、すぐにでも満室になるイメージを抱く方も少なくありません。
周囲の賃貸物件と比較して、賃料が高すぎるケースでは、賃料設定の見直しが必要になるでしょう。また、賃貸需要が少ない立地に建ててしまったり、間取りや導入設備に魅力が感じられなかったりすると、入居者の確保に苦労することになります。見落としがちな点としては、入居可能日と引っ越しなど異動の時期がマッチしないこともあるようです。
入居者と一緒に住んでみて生活リズムが合わないと感じる点も、賃貸併用住宅で後悔につながるパターンとなり得ます。生活リズムの違いから発生する音に対して、ストレスを感じる人も多いです。
入居者の生活リズムがどのようなものか、事前に把握することは難しい面があります。とはいえ、音の問題はトラブルに発展する可能性があり、それぞれの暮らしに影響を及ぼすので、設計段階から入念な対策が必要です。
賃貸併用住宅では、安定した家賃収入を見込んでいたのに、修繕費用が大きな負担になるというのが、後悔する典型的なパターンの1つです。賃貸併用住宅の築年数が経つにつれて、傷みや汚れが目立つようになります。修繕費用はできるだけかけたくないという方がいるかもしれません。しかし、一戸でも賃貸として貸し出す以上、これは事業なので必要経費として、ある程度の出費を覚悟しておく必要があります。
外壁補修・塗装や屋根、給排水管設備などにかかる費用は、百万円単位でかかるものも少なくありません。その他の修繕には、階段の防錆・塗装からエアコンやガス機器、退去時の原状回復費用などが挙げられます。賃貸部分とは別に、自宅部分の設備などの修繕費用についても考えておかなければなりません。
賃貸併用住宅では、オーナーと入居者の距離感が近いために、入居者から直接クレームが入る可能性が高いです。生活している以上、様々なトラブルが起きることは避けられません。では、どのようなクレームが想定されるのでしょうか。
主なクレームには、以下のようなものが挙げられます。
|
オーナーには、入居者にきちんと物件を使わせる義務があり、当然ながら快適な環境で住まわせるという義務もあります。ゆえに、クレームに対しては誠実に対応しようとする姿勢が大切です。起こりやすいトラブルを理解しておくことで、冷静に対応できることも多いでしょう。
ここまで、賃貸併用住宅で後悔してしまう5つのパターンについて解説しました。これらを踏まえた上で、そういった事態にならないために事前に押さえておくべきポイントがあります。ここで紹介するポイントは、以下の通りです。
賃貸併用住宅は収益のバランスが悪いという一面があるので、収益性をしっかり検討するのがポイントです。立地や間取りを決める際に、どのような賃貸需要があるのか、どういう人が住むのかなどの調査が重要になります。
その上で家賃をいくらに設定するのか、得られる収入がどの程度になるのか、建物の規模とローンを組む金額から毎月の支払額から手元にいくら残るのか、あるいは手出しが必要になるのかを検討しましょう。
また、運用開始当初は債務超過になりやすいです。さらに、家賃収入がないという空室期間が発生する可能性もあります。そういったケースの返済計画も含めて、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、様々なシュミレーションから収益性を検討することが後悔しないコツです。
入居者がなかなか決まらない点を解消するためには、借り手のニーズを正確に把握しましょう。その際に参考となるのが、国土交通省が公表した「民間賃貸住宅に関する結果」の項目です。それぞれの項目の上位3つを以下に示します。
▶住宅の選択理由
▶設備などに関する選択理由
台所や浴室の設備や広さを挙げている人が多くなっている |
賃貸併用住宅の立地条件は賃貸需要がある地域を優先し、「購入可能な価格」と「その地域にどういった世帯が多いか」を合わせて検討すると良いでしょう。入居者像が見えてくると、そのニーズも明確になってきます。
家賃は周辺の家賃相場をリサーチし、適切な価格に決定することが大切です。間取りの設計においては、防音対策やプライバシーに注意し、建物のデザイン性を高め、入居者が魅力を感じる設備を導入するようにします。以上の点を押さえると、入居者のニーズに合った賃貸併用住宅になるでしょう。
参照元：令和3年度 住宅市場動向調査 報告書｜民間賃貸住宅に関する結果｜国土交通省
賃貸併用住宅の修繕費用は、特に大規模修繕となる屋根や外壁の費用を含めた金額を毎月の家賃収入から積み立てていきましょう。賃貸併用住宅を建てたばかりの頃は、自己資金が不足していることも多いです。そのため、大規模な修繕が必要になる時期（築10〜15年）に合わせて、計画的に修繕費用を貯めていくことが大切です。
入居者のクレーム対応などの対策として、賃貸物件の管理は専門会社に委託するのがおすすめです。賃貸併用住宅の賃貸部分は、通常のアパートに比べると比較的小規模であることから、オーナーが自主管理できると考えることもあるでしょう。しかし、賃貸管理といっても様々な業務があります。
賃貸管理の主な業務の一例です。
賃貸管理は、なにをどこまで委託するかによって毎月の委託管理費が異なります。全てを依頼するのではなく、できる範囲で一部オーナーの自主管理にしても良いでしょう。詳しくは、管理会社に問い合わせて相談してみてください。
賃貸併用住宅で後悔しないためには、様々なシュミレーションから収益性を検討することが重要であることを紹介しました。しかし、オーナー自身が資金計画やローンの決定から、立地、間取り、建物の建築まで、すべてを検討するのは難しいものです。
そういった場合におすすめしたいのが、株式会社ランディックスが運営する、注文住宅マッチングサービス「sumuzu（スムーズ）」です。
sumuzuはお客様の家づくりを中立的な立場からサポートする専門家集団です。工務店・ビルダー・ハウスメーカー・設計事務所の選び方から、お客様のご希望に合わせた間取り計画・工事見積りの減額調整まで、家づくりに関する全ての悩みについてご相談いただけます。
なお、建築会社は、厳格な審査を通過した信頼できるハウスメーカーや工務店、建築家など、100社以上が参加しています（建築会社一覧）。
資金計画を立てる上で重要になる、住宅の希望条件、予算に加えて、住宅ローンの紹介といった資金面の相談が可能です。見逃しがちな火災保険やアフターサービス、引っ越しについても相談可能です。さらに、インテリア、エクステリア、セキュリティなどにも対応しておりますので、住宅に関する様々な面をカバーしているということになります。
なお、これらの相談、ヒアリングなどは、チャット、メール、電話などで対応可能です。具体的な話は面談が必要ですが、オンラインによる面談（Zoom）にも対応しています。忙しい方にも安心の対応です。
この記事では、賃貸併用住宅をおすすめする理由や後悔してしまうパターン、後悔しないためのポイントについて解説しました。賃貸併用住宅は、マイホームも欲しいし不動産投資もしたいという方におすすめの住宅スタイルです。魅力的な点も多いものの、事前の準備が不十分だと後悔につながる恐れがあります。sumuzuが土地探しからプランの作成、建築会社の選定など様々な面でフォローしますので、依頼してみてはいかがでしょうか。
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