賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅は、1つの建物に自宅と賃貸住宅が設けられている建物です。
賃貸部分と自宅部分の分け方によって、主に4つのタイプがあります。

横割り型

01

建物を上下に分けるタイプで、階層ごとに自宅と賃貸のスペースを作ることができます。
例えば、2階部分を自宅・1階に賃貸スペースを割り当てる、もしくはその逆に割り当てることも可能です。

メリット
デメリット
・広い空間を確保しやすい
・賃貸住戸を増やしやすい
・2階は家賃が高めに設定できる
・上下の生活音が響きやすい
・プライバシーの確保に難がある
・敷地面積に十分な余裕が必要
・狭小地では3階以上が望ましい
メリット
・広い空間を確保しやすい
・賃貸住戸を増やしやすい
・2階は家賃が高めに設定できる
デメリット
・上下の生活音が響きやすい
・プライバシーの確保に難がある
・敷地面積に十分な余裕が必要
・狭小地では3階以上が望ましい

暮らしのルールについて事前に話し合っておく

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異なる世代が一緒に暮らすため、価値観の違いは小さな衝突の元になります。
要望は、些細と思われることも出し合い、暮らしのルールについて話し合いましょう。

メリット
デメリット
・プライバシーが守られやすい
・採光、通風、眺望がどれも良い
・庭や駐車場を確保できる
・左右の生活音が響きやすい
・広い空間の確保がしづらい
・階段スペースが自宅と賃貸に必要
・狭小地だと部屋が小さくなりがち
メリット
・プライバシーが守られやすい
・採光、通風、眺望がどれも良い
・庭や駐車場を確保できる
デメリット
・左右の生活音が響きやすい
・広い空間の確保がしづらい
・階段スペースが自宅と賃貸に必要
・狭小地だと部屋が小さくなりがち

自宅と賃貸住宅を別棟とするタイプ

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同じ敷地内に自宅と賃貸住宅を別棟で建築する場合も、広い意味で賃貸併用住宅といえます。
広い敷地を有効活用する方法として採用されています。

メリット
デメリット
・設計の自由度が高くなる
・プライバシーが確保できる
・売却しやすい
・賃貸住宅に住宅ローンが使えない
・建築費が高額になる
メリット
・設計の自由度が高くなる
・プライバシーが確保できる
・売却しやすい
デメリット
・賃貸住宅に住宅ローンが使えない
・建築費が高額になる

アパート・マンション型

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アパートやマンションの一室を自宅として、他の入居者と同様に居住するタイプです。
最上階をオーナーズルームとして、広いスペースを活用することもできます。

メリット
デメリット
・多くの賃貸住戸を確保できる
・売却しやすい
・住宅ローンが利用できない
・建築費が高額になる
メリット
・多くの賃貸住戸を確保できる
・売却しやすい
デメリット
・住宅ローンが利用できない
・建築費が高額になる

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅は、自宅の収益性を高めつつ土地を有効活用できます。
賃貸併用住宅で得られるメリットは、以下の5点です。

住まいと投資を同時に実現できる

賃貸併用住宅であれば自宅と賃貸を併用している

自宅と賃貸住宅を別々に建築する必要がない

家賃収入をローンの返済に充てられる

ローンの負担を減らせる

オーナーの給与収入は生活費や貯蓄に回せる

住宅ローンで融資が受けられる

収益物件で唯一住宅ローンで融資が受けられる

不動産投資ローンより金利は安く済む

将来の収入源確保につながる

ローン完済後は、家賃収入の多くが手元に残る

新たな不動産を所有することも可能

老後の資金不足を解消できる

節税効果がある

土地の固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に軽減 参照元:税負担措置関係|総務省

所得税は確定申告を行うことで不動産所得から控除 参照元:No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)|国税庁

不動産取得税により1,200万円が控除 参照元:不動産取得税|総務省

相続税は、小規模宅地等の課税の特例により自宅80%賃貸部分50%が減額 参照元:No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)|国税庁

賃貸併用住宅の注意点(デメリット)

賃貸併用住宅は、自宅に住みながら家賃収入が得られるなど多くのメリットを享受できます。
その一方で、以下の点に注意が必要です。

空室がなかなか埋まらないというリスクがある

入居者によるトラブルへの対応が必要になる 

戸建て住宅より修繕費用の負担が大きい   

賃貸部分が隣接するので音問題が生じる   

すぐに売却できない可能性がある      

賃貸併用住宅のデメリットを回避する方法

デメリットは、下記の4つの方法で回避することが可能になります。

賃貸部分の管理を専門の管理会社に委託する

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入居前、入居後それぞれの業務を委託することを検討しましょう。前者であれば、入居者の募集や審査・家賃保証の加入手続き、賃貸借契約の手続きなど。後者であれば、入居者からのクレーム対応・緊急対応、賃料支払い滞納者への督促回収業務などがあります。

建物全体の修繕計画を作成し費用を積み立てる

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修繕コスト問題については、建物全体の修繕計画を立てましょう。その結果、いつどのくらいの費用が発生するかについての見立てが立てられます。その計画を元に、毎月の家賃収入から、長期間積み立てて、備えていきましょう。

防音性に優れた構造や間取りを工夫する

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音問題については、防音性に優れた構造や間取りを工夫しましょう。防音性は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の順に高くなることに留意しつつ、音の発生源から距離をおいたり、音を遮るものを設置しましょう。住戸を水回りで仕切る間取りにする方法や、上下階の水回りを同じ場所に配置することが考えられます。

将来的に需要が落ちない立地を選ぶ

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将来売却することを前提とした場合、価値が下がりづらい立地を考えることが重要です。 人口が多い都市で、駅近くであるだけでなく、ハザードリスクが少ない、道路に面した整形地、幅広い公道に面している、様々なタイプの建物が建築できるなどの観点を押さえておきましょう。

賃貸併用住宅の予算の考え方

賃貸併用住宅の予算は、土地代や建築費用以外に登記費用をはじめとして諸費用が建築費の10~15%程度必要です。また、家具などの購入費用のほか引越し費用も考えておきます。

予算を考える上で重要になるのが、事前に資金計画を立てることです。賃貸住宅の戸数や広さといった規模によりローン借入額も変わってくるため、自己資金とローン割合のバランスをよく検討しましょう。

賃貸併用住宅の税金について

賃貸併用住宅を建築することで、以下の税金が発生します。どのような税金があるのか確認しましょう。
なお、消費税以外の税金は、確定申告の際に必要経費として計上できます。

登録免許税 賃貸併用住宅の所有権を登記する際に納める税金のことです。
不動産取得税 賃貸併用住宅を購入した時に1回だけ課税される税金です。
印紙税 賃貸併用住宅の購入する際にかわす売買契約書に対して課税される税金です。必要な額の収入印紙を貼ることで税金を納めます。
消費税 賃貸併用住宅の購入時に売主(事業者)へ支払う税金のことです。消費税が課税されるのは、建物価格のみです。
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