この記事の監修者
渡辺知哉
設計事務所・大手ハウスメーカー・不動産ベンチャーを渡り歩き、ランディックスにジョイン。 設計事務所時代は戸建住宅をメインに設計しつつ、その他はビル・マンション・オフィス・ショップ等広く設計業務を担当。 ハウスメーカーでは営業・設計・IC業務を兼務。ベンチャーではリノベーションのワンストップサービス業務を担当。営業・設計の両面からサポートします。
住宅には構造や用途ごとに、耐用年数が定められています。鉄筋コンクリート造の場合は47年です。耐用年数が定められているからといって、鉄筋コンクリート住宅が47年で住めなくなるわけではありません。では、鉄筋コンクリート住宅の耐用年数とは何を意味するのでしょうか。
この記事では鉄筋コンクリート住宅の耐用年数について解説し、物理的な寿命を決める要素や耐久性の高い家づくりのポイントをお伝えします。最後まで読めば、鉄筋コンクリート住宅における実際の耐用年数のほか、土地選びやメンテナンスの重要性が分かります。
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鉄筋コンクリート住宅の耐用年数は47年ですが、実際にどのくらいもつのか気になる方は多いでしょう。
ここでは、鉄筋コンクリート住宅の耐用年数や寿命について、以下の観点から解説します。
法定耐用年数とは、資産の種類や用途、構造を考慮して、資産価値がゼロになるまでの期間です。
日本の税法では、法律で決められた期間に基づいて資産価値を減らし、税金を計算しなくてはなりません。この期間は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」によって決められており、法定耐用年数と呼ばれています。一般に耐用年数といわれるのは、法定耐用年数を指しているのです。
したがって、鉄筋コンクリート住宅の寿命は法定耐用年数とは同一ではありません。
構造別耐用年数のうち用途が住宅用の場合は、以下のように定められています。
| 建物の構造 | 法定耐用年数 |
| 鉄筋コンクリート（RC）造 | 47年 |
| 厚み4㎜を超える鉄骨造 | 34年 |
| 厚み3㎜を超え、4㎜以下の鉄骨造 | 27年 |
| 厚み3㎜以下の鉄骨造 | 19年 |
| 木造 | 22年 |
建物だけでなく付属設備にもそれぞれ耐用年数が定められています。詳しく知りたい方は国税庁のホームページを確認するか、最寄りの税務署で相談してください。
国土交通省によると、国際的に見ても日本の住宅利用期間は短くなっています。
| 滅失住宅の平均築後年数（平均） | |
| 日本 | 30年 |
| アメリカ | 55年 |
| イギリス | 77年 |
日本の住宅利用期間が短いのは、歴史的背景のほか、地形や地質、地震の発生頻度といった地理的条件も要因といえるでしょう。
また、1950年以前に建てられた住宅がイギリスは44.9%、フランスが35.4%、日本にいたっては4.9%しか現存していません。日本における住宅の平均寿命は短く、住まいの新築や建て替え、売却を選択していると推測されます。
実際には、鉄筋コンクリート住宅の寿命はどのくらいなのでしょうか。
国立研究開発法人 建築研究所 によると、日本で現存している最古の鉄筋コンクリート造集合住宅は、長崎県軍艦島にある7階建てで、1916年竣工（築108年）です。また、東京都文京区の求道学舎にいたっては1926年竣工（築98年）で、近年リノベーション工事が完成しています。
著しく技術の進歩した現在では、鉄筋コンクリート住宅の寿命は100年以上になるといっても過言ではないでしょう。
国土交通省の報告書によると、鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命は「117年」と推定されています。建物を使用した年数と減耗度との関係を調査した結果、推定される年数です。
物理的寿命とは、建物の構造や材料から算定される寿命であり、建物の安全性や性能の喪失が生じるまでの年数を指します。鉄筋コンクリート住宅は、世代を超えて受け継がれる物理的寿命の長い建物といえるでしょう。
参照：期待耐用年数の導出及び内外装 設備の更新による価値向上について｜国土交通省
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鉄筋コンクリート住宅の物理的寿命は117年であると紹介しました。ただし、あくまで推定値であり、具体的な条件によって変動する場合もあります。
鉄筋コンクリート住宅の物理的寿命を決める要素は、主に以下の3つです。
鉄筋コンクリート住宅の物理的寿命を決める大きな要素は、コンクリートと鉄筋の劣化です。
新築当初は、コンクリートのもつアルカリ性により、鉄筋が錆びることはありません。雨や空気中の二酸化炭素に触れると、時間の経過とともにコンクリートが中性化します。これがコンクリート劣化の要因です。アルカリ性が失われるため、鉄筋が錆びやすい状態になります。
さらに、雨と空気中の酸素によって鉄筋が錆びて膨張するため、コンクリートを押し出してひび割れが生じて剥がれ落ちるのです。その結果、鉄筋とコンクリートの強度が落ちてしまい、最終的に寿命が尽きることになります。
給排水など設備の老朽化も、鉄筋コンクリート住宅の寿命を決める要素のひとつです。設備の老朽化は外部から見えにくいため、気づかずに放置してしまう場合も珍しくありません。そのため、建築基準法第12条が規定する点検・報告制度には、給排水設備の点検が含まれています。
給排水管はサビが発生しやすく、放置していると水質が悪化するばかりか、水漏れを引き起こしかねません。鉄筋コンクリート造内部に、漏れた水が入り込む可能性もあるでしょう。給排水管の老朽化によって水道やガスが使えなくなれば、住めなくなる事態になります。
物理的には117年もつという鉄筋コンクリート住宅ですが、この寿命は適切なメンテナンスを実施していることを前提としています。つまり、管理が行き届かなければ建物が劣化し、想定した年数よりも寿命は短くなるということです。
耐久性の高いコンクリート造でも、年月の経過によって劣化は進むため、状況に応じた適切なメンテナンスが求められます。ハウスメーカーのなかには、60年間保証を付ける鉄筋コンクリート住宅を提供していますし、長寿命化に向けてメンテナンスを重視しているのです。
鉄筋コンクリート住宅の物理的寿命を延ばすには、何が必要になるのでしょうか。ポイントを把握しておくことで、安全性や品質を維持しやすくなります。
寿命の長い鉄筋コンクリート住宅のポイントは、以下の3つです。
鉄筋コンクリート住宅の寿命を考えるうえで、建築地の地盤は重要なポイントです。鉄筋コンクリート造はほかの構造に比べて重量があるため、それに耐えられる強固な地盤でなければいけません。
地盤調査は、土地購入後におこなわれるのが一般的です。土地探しの段階では、詳細な調査ができないため、おおよその地盤の強さが分かる地盤サポートマップやGEODAS（ジオダス）の活用をおすすめします。
また、ハザードマップは、その土地の災害に対するリスクが分かるので、合わせてチェックしましょう。
寿命の長い鉄筋コンクリート住宅にするには、建築を依頼する会社選びも大切です。鉄筋コンクリート住宅の性能は、言葉で説明されるより実際に構造見学会に出向いたり、建てた人の評判を聞くほうが理解しやすいでしょう。
建築会社によっては、ホームページで過去の地震で倒壊しなかった実績をや耐震性に関する解説を公表している場合もあります。ある程度の知識を身につけておくことで、建築会社がアピールしている内容をつかみやすくなるでしょう。
メンテナンスは、鉄筋コンクリート住宅の寿命を長くさせるために重要です。適切なメンテナンスを実施すれば、修繕費用を最小限に抑えられます。そのため、家づくりの段階から、メンテナンスのしやすさに着目しましょう。
メンテナンスのしやすい住宅の条件には、以下のポイントが挙げられます。
・建物内部の状態を知るための点検口が要所に作られている
・配線や配管など点検したい箇所の近くに設置する
・作業員が出入りする場合に備えて大きめの開口サイズにする
・設置する場所によって室内の温度が変わるため、断熱性の高い床下点検口を採用する
・人が歩くところや荷物を置く押し入れの床を避ける
・足場を組むスペースとして隣家との距離（70cm程度）が十分に取られている
・狭小地の場合は30cm程度の距離を確保できる
具体的なメンテナンス時期は、設備や素材、メーカーによって耐用年数が異なるので、長期的な計画を立て適切に実施しましょう。
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鉄筋コンクリ―ト住宅を建てる際には、計画段階でいくつかの点に注意が必要です。注意点を踏まえて実践すれば、住宅の寿命を伸ばすことにつながります。
寿命の長い鉄筋コンクリート住宅を建てる際に、注意するポイントは以下の3つです。
鉄筋コンクリート住宅の寿命を重視した家づくりをおこなう場合、自然とコストはかさみます。地盤改良が必要になるケースも珍しくありません。費用は他の構造に比べ高額になります。
また、コンクリートは外気の影響を受けやすいため、それを和らげるには外断熱施工が効果的です。住宅の外側を覆うように施工することから、住宅規模が大きくなるほど費用がかかります。
予算オーバーを防ぐためにも、地盤補強工事と外断熱施工にかかる費用を押さえておきましょう。
鉄筋コンクリート住宅の寿命を延ばすには、日常的な掃除や点検が大切です。約10年ごとのコンクリート壁のメンテナンスをしたとしても、物理的な損傷や経年劣化は完全に防止できません。だからこそ、建物の掃除を丁寧におこない、点検を受ける必要があるのです。
室内は気密性が高いため、空気がこもりがちになります。室内に空気を取り込む換気口が汚れていると、ほこりや小さなゴミが入ってくるうえに、コンクリート壁に付着することで劣化の原因にもなるので要注意です。
コンクリートとの細かなひび割れも見逃さずに、早めにメンテナンスをおこなえば、家の耐久性は保たれるでしょう。長期にわたり住宅性能を維持するためにも、掃除や点検を怠らずにおこなうようにしましょう。
鉄筋コンクリート住宅の寿命を延ばしたいと希望する方は、その家で長く暮らしたいと考えているでしょう。そうであれば、間取りも長く生活する中で変化するライフプランを見据えて設計することが大切です。
家を建てる際、その時点でのライフスタイルだけを考慮した間取りにすると、ライフスタイルに大きな変化が起きたとき、使わない部屋が発生してしまいます。
1つの部屋を仕切って分割させ、必要に応じて一時的に部屋数を増減するのも一案です。いくつかの使用目的を兼ねた間取りも、鉄筋コンクリート住宅ならではの大空間を実現できるでしょう。
sumuzuは、ご要望を反映させた家づくりに様々なご提案が可能です。
家を建てる人が悩みやすい資金計画や土地探し、施工会社選びなどを一級建築士のサポートが可能なため、安心してお任せいただけます。家の長寿命化だけではなく、家族の健康も守れるプラン作りも考えていきましょう。
鉄筋コンクリート住宅をご検討の方は、ぜひお気軽にお問合せください。
sumuzuは家づくり家づくりをワンストップでサポートする住宅相談窓口です。
城南エリア(世田谷区、目黒区、大田区、渋谷区、港区、品川区)をメインに土地の仲介事業を行う、東証グロース上場企業(株)LANDIXが運営しており、土地探しからハウスメーカー選びまでワンストップで注文住宅をサポートすることが可能です。
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この記事では、鉄筋コンクリート住宅の耐用年数から物理的な寿命を決める要素、耐久性の高い家づくりのポイントを解説しました。
鉄筋コンクリート住宅の寿命は、法定耐用年数による47年ではなく、実際は技術の進展やメンテナンスにより100年以上にもなるといわれています。何世代にわたって、受け継がれるのも夢ではありません。
そこで、長寿命な住まいにするポイントとなるのが、信頼できる建築会社選びです。
sumuzuは、鉄筋コンクリート住宅をはじめとした注文住宅の土地探しと施行会社選びをサポートいたします。長く住み続けられる住まいをご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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