その不動産査定は大丈夫？騙されないために必ず知っておくべきこと

１．はじめに

お持ちの不動産を売却したいと考えた時、不動産の査定サイトや一括査定サイトを利用する人は多いのではないでしょうか。しかし、不動産仲介会社の査定には査定額のばらつきがありますが、どのように捉えれば良いのでしょうか。この記事では不動産の査定について、その仕組みや査定価格の算出方法など、お役に立つ情報を綴っていきたいと思います。

２．査定が必要な理由

不動産の売却を考えた時に査定が必要な理由は、該当する不動産の適切な売値（価格）を把握することと、不動産を売却する際に媒介契約を結ぶ不動産仲介会社を決めることです。適切な売値とは、相場よりもはるかに高い価格で売り出しても買い手が見つからずに売れ残ったり、逆に相場よりも安く売り出して売主が損をすることのない価格を指します。そのため、自身の不動産の正確な相場を知り、「いくらなら売れるのか」という売値を正しく把握する必要があり、その手段として不動産の査定が必要となります。

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３．なぜ査定は無料なのか？

不動産仲介会社による査定は基本的に無料です。査定をお願いしたからといって依頼先の不動産仲介会社と必ず媒介契約を結ばなければならないということはありません。ではなぜ、査定は無料で行えるのでしょうか。不動産仲介会社が売主と媒介契約を結び、買い手が見つかると、買い手との間で不動産売買契約を結びます。不動産仲介会社にはこのタイミングで仲介手数料というものが発生し、その手数料を受け取ることが出来ます。この手数料を見込んで不動産の査定を無料で行うことが出来るのです。逆に言うと、売主は買い手との間に売買契約が成立しない限り不動産仲介会社に手数料を払う必要はないのです。

４．査定方法には種類がある

不動産の査定には大きく分けて「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。

【簡易査定】
実際に現地を見ることなく、分かる範囲の情報で行う査定のことを言い、机上査定とも呼ばれています。所在地の面積や築年数、周辺の売り出し価格の事例や過去の成約事例などを基に算出しています。現地を見ることなく机上の情報だけで算出するので、実際の取引価格との差異が生じてしまうこともゼロではありません。しかし、時間的に余裕がなかったり、売却を検討し始めの場合など、大まかな目安を知りたいという方にとってはおすすめのサービスです。

【訪問査定】
簡易査定では売値の概算額は把握できますが、建物の傷み具合やリフォームやメンテンナンスを施した部屋などを考慮することが出来ないため、正確な価格を算出することが出来ません。訪問査定では担当者の対応や担当者を通じて見えてくる会社の背景など、建物や土地それぞれの個性や特徴をしっかりと掴んだ上で査定額を出してくれるので、より正確な価格を算出してくれます。訪問査定は売却の仲介を依頼する上で、どこの不動産仲介会社に依頼するのか一定の指標を得られる査定法と言えるでしょう。

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５．査定価格が異なる理由

不動産の価格は家電や車とは違い、算出方法がより細かいため同じ製品を並べて一番安い商品を買いましょう、という訳にはいきません。同じ番地や同じ町内でも土地の形状や面積、方位や周囲の環境によって大きく価格が変わってきます。

また、不動産の価格は取引時期によっても相場が異なるため同じ土地や建物であっても査定額が常に同じになるとは限りません。その他にも、不動産仲介会社によって扱う物件の得意・不得意があるため査定額に差が出ることもあります。例えば、土地が得意な不動産仲介会社、マンションが得意な不動産仲介会社、賃貸が得意な不動産仲介会社、それぞれの特徴によって価格が変わってくることもあります。中にはエリアによって得意・不得意があるという不動産仲介会社もあるでしょう。

６．査定の落とし穴

WEB上で「簡単な入力をするだけで査定価格がわかる」といったキャッチコピーを目にしたことはないでしょうか。簡単な入力をするだけで、すぐに査定価格がわかれば「資産価値を確認したい」という意味では便利かもしれません。また、最近では一括査定サイトを利用される方も多くなってきていますが、その場合、同時に複数の不動産仲介会社に個人情報が送信されてしまいます。当然、不動産仲介会社は手数料欲しさに電話やメールなど、様々な手法を用いてアプローチしてくるでしょう。その上で、媒介契約を結びたいがために査定価格をどこよりも高く提示してくる業者もいるかもしれないということを頭に置いておいたほうが良いかもしれません。

７．高額すぎる査定には要注意

不動産の査定を依頼する上で注意する点は、「査定価格＝実際に売れる金額ではない」ということです。あくまで過去の実例や予測に基づいた査定額となり、逆に何の根拠もなく査定額だけを高く提示してくる業者にはご注意が必要です。「なぜ査定は無料なのか？」の章で記載しましたが、不動産仲介会社は契約を締結したいという事情があります。

実際には売却できない高額な査定を提示して媒介契約を是が非でも取ろうとする業者がいないとも限りません。競合他社よりも明らかに高い金額を提示されて媒介契約を結んだものの長い間売れない状態が続き、最終的に大幅な値下げとなってしまうケースも想定されます。結局のところ適正価格ではない売却物件は売れ残ってしまうことに陥ってしまうのです。

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