【注文住宅】建て替えの流れと注意点

１．はじめに

自宅の建て替えは旧住居を解体してから新築の建築工事に入るため、建築費用だけではなく解体に関する費用も頭に入れておく必要があります。また、解体から新居引き渡しまでの間は、仮住まいをする必要があるので単純に建て替えといっても新築で家を建てる時とは違った工程が発生します。このため少々戸惑う人もいるかもしれません。この記事では住宅の建て替えに関する費用と流れ、注意点について書いていきたいと思います。

２．建て替えの流れ

自宅の建て替えを行う際は、住宅を取り壊したり新しい家の設計プランを決めたりとやらなければならないことがたくさんあります。予め全体の工程やスケジュールを理解しておくと無駄のない効率的な建て替えができることでしょう。自宅を建て替える際の流れとしては概ね以下のような流れが発生します。

２－１．建築プランの検討
家の建て替えを行うと決めた際にまず決めなければならないことが「建築会社選び」と「建築プラン」を決めることです。昨今では、ネットで探したり住宅展示場まで足を運ぶなど、様々な手段で建築会社を探すことができます。気になる建築会社を見つけたら建築プランや見積もりの依頼を出してみると良いでしょう。ただし、1社ではなく複数社から提案してもらい比較検討することをおすすめします。

２－２．住宅ローンの申し込み／審査
住宅ローンを組む場合は予め新しく建て替える「建築プラン」と「見積もり」を金融機関に提出しなければなりません。解体工事も含めてローンを組まれる際は目ぼしい解体工事の業者を定めておく必要があります。建築プランが決まっても住宅ローンが通らないと自宅の建て替えは実現しないのでしっかりと準備をして審査してもらうようにしましょう。

２－３．解体業者の選定／解体工事
建築プランや見積りが決まっても住居がそのままでは新しい住宅が建てられないので解体してくれる業者を選定する必要があります。場合によっては、建築会社が解体も含めて見積もりを出してくれることがあります。自身で複数の解体業者から見積もりを取って信頼できる業者を選ぶことも、建築会社にまとめて任せてしまうこともできますので自身でベストだと思う方法を選んでください。

２－４．地盤調査／地盤改良
解体工事が終わると新しく建てる住居のために地盤の調査を行う必要があります。地盤が緩い、強度が足りない、埋設物が出てきた、など不測の事態が発生することもゼロではないのでしっかりと地盤調査を行い安心して新築住居を建てるようにしましょう。もし、地盤改良が必要な場合はその分の追加予算と新築を建てる工期が遅くなるのでその辺りも念頭に入れておくと安心かもしれません。

２－５．新築工事
地盤調査が終わり問題がないことが確認できると、いよいよ新築工事が始まります。ここで注意をしておかなければならないことは、工事期間中は住む場所がないためその間は別の場所に仮住まいをする必要があることです。1ヶ月だけアパートを借りたり親族の家に滞在させてもらったり、建て替えの際に最も注意する点はこの期間の過ごし方かもしれません。

２－６．新築注文住宅と建て替えスケジュールの違い
土地探しから始める注文住宅と、建て替えの場合のスケジュールの違いについてわかりやすく見てみましょう。

※新築注文住宅

※建て替え

※おおよその目安です。

３．解体工事費用の相場と注意点

３－１．建物を解体するときの費用はどのようにして決まるの？
建物を解体する際の費用がどのようにして決まるのか疑問を持っている方は多いと思いますが、実際には建物がどのような構造なのかで異なります。木造の相場は坪単価3万円〜5万円程、RC造の相場は概ね坪単価4万円〜8万円程度となります。単価だけでみるとそれほど差は感じませんが、坪数が増えてくると大きな差が出てきます。また、建物の状態や廃材を運ぶ距離、建物の下の杭を抜くのかなどでも費用は大きく異なってきます。

３－２．解体費用は近隣の建物よっても変わる
建物の解体をする費用は近隣の建物によっても変化します。その理由としては、解体している最中に起こる振動によって近隣の建物にひび割れが発生したり、元々あった傷などが大きくなるなどの被害を与えてしまう可能性があるからです。そのため解体前の近隣の建物の状態を確認して状態を写真や書類にまとめる作業が必要となり、それに伴う調査費用が発生することになります。

３－３．複数の解体業者に相談をしてから業者を決める
建物を解体するときには一社の解体業者で即決するのではなく、複数の解体業者に問い合わせた上で見積もりを出してもらうようにしましょう。解体自体は安く調査費が高い業者や、解体費用は高額でも作業日数が短い業者などもあるので、複数社に連絡を取って納得ができる業者に依頼しましょう。

４．建て替え費用の相場

注文住宅を建てる際にかかる費用ですが、それはどのようなスペックの土地にどのような家を建てるのか、広さや間取り、デザインや資材、設備のグレードに至るまで様々な条件によって変わってきます。

では、実際に注文住宅を建てる際にかかる費用は（「本体工事費」＋「付帯工事費」＋「諸費用」）＋「土地購入費用」となります。例えば、延床面積３０坪の家を建てる前提で、坪単価が８０万円の場合は２４００万円が建物価格となります。一般的にこの価格が「本体工事費」と呼ばれるものです。一方、付帯工事ですがこれは建物工事費にかかる費用以外の外構工事や地盤改良工事などを指します。わかりやすく言うと、家の外枠を囲うブロック塀やポストの設置や玄関アプローチの砂利敷きなどがこれにあたります。諸費用とは、住宅ローン手数料や登記費用、印紙税や各種申請費用などを主に指します。

注文住宅の費用が大きく変動する部分としては、坪単価にかかる費用が大きく、これはエリア（地域性）や建築会社、土地の形状などによって大きく変動することがありますので注意しましょう。

５．まとめ

この記事では建て替えをする際の費用やスケジュール、注意点について書いてきました。土地探しから始める注文住宅と違って、建て替えの場合は旧住居の「解体」や引き渡しまでの期間の仮住まいについても考慮する必要があります。このため、予めある程度の事前準備や知識を得た上で失敗しない建て替えを行っていただけたらと思います。

― 土地探しエントリー ―

希望条件を登録してあとは待つだけ。
土地探しのプロが希望に叶う土地をご提案いたします。