不動産売却の流れと注意点を解析

家の住み替えや転勤などの理由で、マンションや戸建てなど、不動産の売却を考えた時、どのような流れで不動産売却をすれば良いのでしょうか。多くの人は家を購入することはあっても、家を売却する機会はそれほど多くはないかと思います。家を売却したいと考える人の理由はそれぞれですが、全ての方に共通して言えることは、できるだけ高く家を売りたいことだと思います。この記事では、家を売る人のために、どのような流れで売却活動をすれば良いのかご紹介していきたいと思います。

1.家の査定をする

自宅を売却したいと考えたとき、まず自宅の資産価値を知る必要があります。その手段の一つとして「不動産査定」というサービスが存在します。そして、不動産の査定には大きく分けて「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。それでは、それぞれの査定方法をご説明していきたいと思います。

【簡易査定】
実際に現地を見ることなく、分かる範囲の情報で行う査定のことを言い、机上査定とも呼ばれています。所在地の面積や築年数、周辺の売り出し価格の事例や過去の成約事例などを基に算出しています。現地を見ることなく机上の情報だけで算出するので、実際の取引価格との差異が生じてしまうこともゼロではありません。しかし、時間的に余裕がなかったり、売却を検討し始めの場合など、大まかな目安を知りたいという方にとってはおすすめのサービスです。

【訪問査定】
簡易査定では売値の概算額は把握できますが、建物の傷み具合やリフォームやメンテンナンスを施した部屋などを考慮することが出来ないため、正確な価格を算出することが出来ません。訪問査定では担当者の対応や担当者を通じて見えてくる会社の背景など、建物や土地それぞれの個性や特徴をしっかりと掴んだ上で査定額を出してくれるので、より正確な価格を算出してくれます。訪問査定は売却の仲介を依頼する上で、どこの不動産仲介会社に依頼するのか一定の指標を得られる査定法と言えるでしょう。

2.売却の価格を決める

不動産の売却をする際はまず売却の価格を決めなければなりません。それには複数の不動産仲介会社から査定価格を提示してもらい、そのエリアで妥当な相場(価格)での売却活動をしなければなりません。不動産仲介会社によっては媒介契約を取りたいがために相場より高い価格で査定を提示されることもありますが、あくまで過去の取引事例や近隣の相場を比較した上で売却に適正な価格で売り出すことをおすすめします。

3.不動産仲介会社を決めて媒介契約を結ぶ

売主としては出来るだけ高値で不動産を売りたいものです。しかし、査定額が高いからといって必ずしもその不動産仲介会社が信頼できる業者とは限りません。不動産の仲介会社を選ぶ際は査定額の高低だけで選ぶのではなく、根拠ある査定額を提示してくれて、且つ信頼できる業者を選ぶことが適切です。その中で自身が希望する価格と相場価格を照らし合わせて売却活動を行って下さい。査定価格はあくまで判断基準の一つとして捉え、相場感の合う適正な価格で売却することが一番ベストと言えるのではないでしょうか。

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4.買い手を探す(売却活動)

不動産仲介会社との間で媒介契約を締結すると販売活動が開始されます。不動産仲介会社によっては「マンションが得意」「賃貸がメイン」「投資物件が専門」といったようにそれぞれに得意な分野があり、どこも同じという訳ではありません。インターネットの媒体を自社で持っている不動産仲介会社や、不動産購入希望の顧客リストを大量に持っている不動産仲介会社なら販売活動も円滑に進むでしょう。また、地域や住む人の特性に合った販売方法やそのエリアの相場熟知、不動産の売り時など時期に関すること等、総合的に不動産の販売活動に力があるという不動産仲介会社がそれほど多くはないという現状も、希望する査定価格で売却できない要因の一つと言えるでしょう。

不動産を売却する上で最も必要だと言っても過言ではないことが、販売チャネルをどれだけ保有しているかということです。不動産情報のポータルサイト、自社メディアの活用、各種SNSの活用や、既存顧客へのアプローチ、紙媒体など様々な販売チャネルを保持しながら上手に売却活用をできる不動産仲介会社を見つけることがとても重要となります。そしてその不動産の特徴に合わせて販売チャネルを如何に上手に活用できるかによって売却の結果に大きな影響が出てくるでしょう。

5.買い手と売買契約を結ぶ

買い手が不動産の購入意思を示すと、売り手と買い手との間で不動産の「売買契約」を結ぶことになります。この契約は一旦締結すると簡単には解除することが出来ません。このため、買い手と売り手は事前に契約内容を十分に確認する必要があります。そのような中で、特に抑えておきたい重要な内容が「手付金」と「瑕疵担保責任」についてです。※「手付金」や「瑕疵担保責任」については >>こちら で詳しく説明してありますのでご参照ください。

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6.決済と引き渡し

売り手と買い手との間で売買契約が結ばれると概ね1ヶ月以内に決済と引き渡しの手続きが行われます。それでは、決済と引き渡しの流れを簡潔に記したいと思います。

・本人確認
・書類を確認
・ローン融資手続き(買主)
・税金の清算
・領収書発行(売主)
・不動産仲介会社へ仲介手数料の支払い
・司法書士への支払い
・売主のローン返済(ローン残債がある場合)
・抵当権抹消手続き
・重要事項の説明書と鍵(物件)の引き渡し
※売主が用意するもの

・権利証(登記識別情報)
・実印
・固定資産税納付書
・領収書
・印鑑証明証
・物件の鍵
・建築確認通知書など
・抵当権抹消書類
※買主が用意するもの

・住民票
・印鑑
・残代金
・固定資産税分担金
・身分証明書
・仲介手数料

不動産の決済から引き渡しまでに必要な手順や項目はとても多く、書類や手続きもさまざまです。不動産の所有権を移譲するということはそれほど重要なことだということを認識した上で、不動産の売却に臨むことが大切ではないでしょうか。

7.まとめ

この記事では「家を売るまでの流れ」を記載しましたが、不動産の売却は時間にゆとりを持って売却活動を行わないと希望の価格よりも低い価格で家を売ることになってしまうこともありますので注意が必要となります。そして、不動産仲介会社を選ぶ際は単に査定価格の高低だけで安易に決めることなく、自身でもエリアの相場感を知り、過去の売却事例などを参考にした上で売れる価格の根拠をきちんと示してくれる不動産仲介会社を選ぶと良いでしょう。

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