不動産売却の流れ・注意点と後悔しない不動産仲介会社の選び方

1.不動産の売却を考えたら

転勤や住み替えなどの理由で、一戸建て住宅、マンションなどの不動産を売却したいと考えた時、どのようなことに注意すべきでしょうか。売却方法やローン返済、税金、諸費用など、事前に知っておかなければならないことが多くありますが、今回はその中でも特に注意すべき事項についてご紹介したいと思います。

2.不動産売却の流れ

不動産売却の流れについては、おおまかには下記の通りとなります。
不動産仲介会社を介して不動産を売却する場合には、不動産仲介会社が手続きや対応方法等を案内してくれるので、どういう流れで進めるかを把握しておけば良いと思います。
1)売却の相場、売却にかかる費用を確認する
2)不動産仲介会社に査定を依頼する
3)不動産仲介会社と媒介契約を締結する
4)売却活動を行う
5)売却決定後、売買契約の締結
6)抵当権抹消、引き渡し

3.不動産売却時の注意点

不動産を売却する際に注意しなければならないことは多々ありますが、最も注意すべき点を5つ挙げてみました。出来る限り高値でタイミング良く売却したいのは誰もが思うことですが、不動産は高額な取引であり失敗するとダメージも大きいため、不動産仲介会社と緻密な計画を練って販売活動を行うことをおすすめします。

1)不動産仲介業者を査定額だけで決定しない
不動産を売却する際には不動産仲介業者を選定されるかと思いますが、慣れない方ですと査定額が高い不動産仲介会社の方が高く販売してくれそうな期待感から媒介契約を締結してしまうことも多いようです。査定額の額面のみでの判断ではなく、きちんとお客様の意向を考慮した売却の提案をしてくれるかどうか、販売にあたって積極的な提案をしてくれるかどうかなど、信頼できる不動産仲介会社を見極めた方が良いでしょう。

2)査定額と売れる価格は異なる
査定額=売れる価格ではないことを注意しなければなりません。
高い価格のままでずっと放置して反響がないと売れ残り物件と思われてしまい、販売活動にも影響が出ます。
不動産は鮮度が重要で、定期的に写真を差し替えてリニューアルしたり、販売価格を見直したりすることなども行うと良いでしょう。また、少しでも高く売却したい場合には、リノベーションやリフォーム、もしくはホームステージングなどを行うことも検討した方が良いかもしれません。
どのような販売方法で、いつまでに販売したいかを、不動産仲介会社と具体的に詰めて行く必要があります。

3)売却にも費用がかかる
不動産は売却するにも費用がかかります。
具体的には、手数料、抵当権抹消、税金(印紙税、登録免許税、譲渡所得税)などの費用がかかる他に、一戸建て住宅や土地の売却時には測量、解体費用などがかかることがあります。

4)瑕疵担保責任が生じる
中古住宅を販売した場合、売主に瑕疵担保責任が生じます。
瑕疵担保責任期間の多くは3ヶ月程度で、雨漏りなどの欠陥が見つかった場合は、売主の責任で修復しなければなりません。
販売して大きな改修費用を伴うリスクもありますので、このリスクを軽減すべく、第三者機関で行われる建物状況調査(インスペクション)を実施されることをおすすめします。

5)契約解除したい場合
契約を解除したい場合は、手付倍返しや違約金(物件価格の10%程度)が発生しますので注意が必要です。よほどの理由がない限り解除することはないかと思いますが、多額の費用が発生しますので、計画性をもって慎重に契約することが必要です。

不動産売却に関する注意点を挙げましたが、まずは信頼できる不動産仲介会社を見つけることが最も重要と言えます。売却にあたって、売主の希望を踏まえた提案、具体的な販売の進め方など、各社で考え方なども異なりますので、売主の考え方に合う不動産仲介会社をいかに見つけられるかが鍵を握っていると言えます。