土地の探し方、注文住宅に適した土地探しとは？

１．土地の資産価値について

戸建て住宅の場合、一般的に建物の資産価値は年月の経過に伴い価値が下がってきますが、土地については経年変化で価値が下がることはないものの地価変動の影響を受ける可能性があるため、大切な財産となる土地を購入される際には将来に渡って資産価値の高い土地を手に入れたいものです。今回は、資産価値の高い土地とはどのようなものかを、探し方、選定のポイントを含めご紹介したいと思います。なお、注文住宅の資産価値については、こちら に記事がありますので、ご参考にしていただければと思います。

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２．資産価値の高い土地とは

資産価値の高い土地とはどのような土地でしょうか。主なポイントをご紹介したいと思います。

２－１．立地条件
不動産を探す時に、殆どの人は最初に立地から探されると思います。それくらい土地を決める上で最も重要な要素が立地条件です。特に下記については、資産価値を考える上でチェックしてみると良いでしょう。
－１．エリア　将来性のあるエリアかどうか、幅広い年齢層から人気があるか、地価は安定しているか
－２．交通アクセス　電車・バスなど交通の便が良いか、駅までの距離
－３．周辺環境　周辺の住環境や街並み・景観は良いか、騒音や異臭などはないか
－４．耐災害性　地盤は安定しているか、崖崩れなどの危険性はないか

２－２．利便性
スーパーやコンビニエンスストアなど、日常生活で必要な店舗が近くにあるかどうか、また、公園・病院・学校・役所などの公共機関が近くにあるかどうかもポイントです。しかし、スーパーやコンビニエンスストアは民間企業が運営していますので、採算性が伴わなければ撤退することも十分に考えられます。それらを考慮すると、立地条件あっての利便性と考えた方が良いと思います。

２－３．土地のスペック
販売されている土地には、その概要（スペック）が記載されていますが、その中で主に確認しておいた方が良い項目についてご紹介します。

－１．方位
不動産は東南角地が最も資産価値が高いとされています。しかし、北道路でも十分に日照が確保できるよう建築できる場合もあります。東南角地は一般的には価値を高く評価され、もちろん資産価値という点では有利ですが、大切なのは十分な日当たりが得られるかどうかですので、方位だけで決めない方が良いでしょう。

－２．面積
もし将来的に売却するとなった場合、敷地面積があまりにも広すぎたり、狭すぎると売れにくい土地になります。手ごろな敷地面積がベターでしょう。

－３．形状
言わずとも整形地が資産価値が高いのは一目瞭然です。住宅を建築する際にプランの自由度が上がります。一方で、不整形地は土地自体は安価で購入できるメリットがあり、人気のエリアであれば安く購入できてお得感はあるかもしれませんが、資産価値と言う面では見劣りすることと、形状によっては自由な設計ができなくなる可能性があったり、住宅建築コストがかかってしまったりすることもあるので注意が必要です。

－４．接道条件
前面道路は2面道路であったり、南道路、東道路の順で資産価値が高いとされていますが、十分な日当たりが確保できていることが重要です。但し、都市計画区域内の建物について、道路幅員が4ｍ未満の道路に接している土地は、道路の中心から2ｍセットバックして建築することが必要になりますので注意が必要です。

３．資産価値の高い土地の探し方、選定のポイント

土地の資産価値についてご紹介してきましたが、土地を探す際には、まずは立地条件優先で考えることをおすすめします。資産価値を考える上でも、立地条件は最も重要なポイントになります。また、気になる物件があった場合には、実際に駅から歩いてみたり、昼夜で現地を見に行ったり、自分の目で確かめることも重要だと思います。土地のスペックはもちろん重要ですが、特に人気のエリアでは理想の条件と完全に一致する物件に出会うことはかなり難しいのが現実で、どのような立地でどのような家を建てたいかを明確にして、その条件に合う土地を探してみると少し選択肢も多くなるのではないでしょうか。

もちろん、その土地に希望の家が建てられるかどうかは建築家や建築業者の手腕にかかっているところもありますので、土地に目途をつけたらその土地に希望の家を建てられる建築業者を探して、一緒にプランを検討していくことが成功の秘訣ではないでしょうか。立地条件の良い土地を探している場合は、下記なども参照してみては如何でしょうか。

４．注文住宅における資産価値の重要性

日本の住宅は20年で資産価値がほぼゼロになると言われています。資産価値が低くなれば、本当はライフステージに合わせて住み替えをしたくても残債などを考えて断念するケースも多く、日本では中古住宅の流通が進まない傾向にあります。最近は中古住宅のリノベーションブームも後押しして中古住宅が見直されつつあり、中古住宅市場は活発になることが予測されていますが、中古住宅の売却を成功させ、スムーズな住み替えや、新たなライフステージにステップアップするためには、住宅の「資産価値」がますます重要視されるのではないかと思います。中古住宅の流通が進んでくれば、住宅を資産として捉える考えが浸透して資産価値を求める動きはますます高くなるでしょう。

５．中古住宅の建物状況調査制度と資産価値

日本の中古住宅の売却をめぐっては、2018年4月から中古住宅の売買にあたって建物状況調査（インスペクション）制度が導入されます。この制度を利用して建物状況調査を実施した建物に関しては、建物の状況を客観的に確認することができます。中古住宅を購入したい人にとっては、安心材料と言える制度でしょう。

しかし、建物状況調査で確認できるのは、あくまで住宅の劣化や不具合の有無等であり、劣化部分を修復することにより安心して中古住宅を取引することはできますが、建物そのものが持つ資産価値とは概念が異なります。住宅が潜在的に持っている資産価値は、住宅のスペックが高いかどうかではなく、デザインや間取り、住みやすさ、快適さ、地域性など、設計段階でさまざまな要素を考慮して設計することにより、資産価値が形成されことになります。

６．注文住宅の将来の資産価値

日本の住宅は20年で資産価値がゼロになると言われていますが、本当にそうなのでしょうか？日本の住宅は木造住宅の耐用年数が22年と定められているためで、20年以上経過していても高く売却できるケースは多々あります.住宅のスペックは技術進化で日々向上しており、当然ながら新しいほどスペックが高くなりますまた、住宅のブランドにも流行があり、売却したい時にそのブランドがセールスポイントになるかどうかは不透明です。例えば、20年後に売却しようとした時には新築住宅のスペックが今とは比較できないほど上がっていたと仮定すると、現状では高いスペックでも将来的には価値に相当しない可能性もあります。

７．まとめ

sumuzuでは住宅を「モノ」ではなく、住みたくなる住宅、住んでみたい住宅という「コト体験」がイメージできることがこれからの住宅の付加価値であると考えています。自動車や時計のリセールバリューは、機種や希少性などで決まることが多いですが、住宅に関してはその土地に建つ住宅は世界に1つだけであり、その住宅に住めばより満たされた生活が想像できることが価値に値すると考えます。注文住宅に価値を創造する新たな発想「リセールバリューを高める注文住宅」を体験してみませんか。