利回りの高いアパートや収益物件を賢く購入する方法

１．はじめに

近年では、経済的に余裕のある人がこぞって収益用の物件を目掛けて購入する傾向があります。老後の年金対策や不労所得を得るためなど、その理由は多種多様でもあります。もちろんなりふり構わず物件を買っているわけではなく、きちんとした資金計画や利回りを計算した上で物件を購入をしているので、収益物件に手を出す勇気が出ない人もいるのではないでしょうか。しかし、初心者でもアパート経営や賃貸経営は賢く行うことができます。この記事では資金がなくても、上手にアパート経営や収益物件を購入することができる方法を書いていきたいと思います。

２．アパート経営とは

アパート経営とは、自身が所有する土地や新たに購入した土地に賃貸向けのアパートを建築して経営することです。他人にお部屋を貸すことで、そこから賃貸収入を得ることになりますが、安定して満室の状態が続けば収入自体も安定して賃料を継続的に得られることになります。もちろん、空室のリスクや建物の劣化による修繕費など支出に関わるネガティブ要素もゼロではありませんが、この辺りは自己責任と自己判断で購入するのか判断する必要があります。一方、すでに土地を所有している人は初期費用として建物の建築費しか支出が発生しないため、実質的な利回りが高くなります。この辺りの利回りに関しては後述させて頂きたいと思います。

３．新築アパートと中古アポアートの大きな違い

３－１．新築アパート

新築アパートを建てる際は土地の購入からアパート経営を始める人と、すでに所有している土地に新築アパートを建てる人で、利回りに大きな差が発生してしまいます。そもそも賃貸経営の基本的な考えとしては、自身が金融機関で組んだローンを家賃収入で支払っていくという基本的な考えがあります。その点、土地の代金が発生していない人は建物の費用しか発生していないので必然的に利回りは高くなります。利回りが高くなれば家賃収入も高くなりローンの返済を差し引いても手元に収益が残ることになりあます。

３－２．中古アパート

中古アパートはすでに土地と建物が含まれた価格となるので、土地を購入して新築アパートを建てるよりかは割安となっております。当然築年数の経過や建物に劣化が見られて修繕の必要がある可能性も否めませんが、それらを考慮した上での販売価格となっています。しかし、中には築浅で状態も良く利回りも高い収益アパートも存在するので、そのような物件を目掛けて購入すると大きな収益を得られることもあります。大都市よりも地方都市のほうが利回りが高い傾向にありますが、地方都市の場合は人口の減少や物価の安さから換算して、賃貸価格の相場が都市部よりも低いケースが多いので、これらのバランスを見た上で購入を検討することをお薦めします。

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４．利回りとは？

４－１．アパート経営の利回り

利回りとは年間収益を物件価格に対する割合で求める数値をいいます。アパート経営の場合は、年間の賃貸収入におけるアパート購入金額に対する割合となります。一般的なアパートやマンションでは8～10％前後の利回りが一つの目安とされていますが、一方で賃貸併用住宅の場合は初期費用が高いという側面もあり、5%前後が一般的とされています。そう考えると利回りを考える上では、建築費をいかに安く抑えて建てるかが重要なポイントとなります。また、利回りには諸経費を考慮しない「表面利回り」と諸経費も含めた「実質利回り」の２つがありますので説明していきたいと思います。

４－２．表面利回り

例えば、家賃が20万円（2戸）で物件価格が6,000万円だった場合は、毎月の収入は40万円となり年収ベースでは480万円となります。これを計算すると以下の計算式となります。

上記のように諸経費を鑑みない計算式が表面利回りとなります。

４－３．実質利回り

一方、諸経費や年間支出を差し引いた利回りを実質利回りと呼び、表面利回りとは計算式が違ってきます。※毎月の収入が40万円（年収ベースで480万円）。物件価格が6,000万円、諸費用や支出が120万円の場合で計算してみたいと思います。

上記のように諸経費や年間支出を考慮した計算式が実質利回りとなり、表面利回りだけに目を奪われて安易に賃貸経営に手を出すと思わぬ失敗を招くことになります。是非、アパート経営を検討される際は「実質利回り」をベースに検討するようにしましょう。

５．収益アパートを購入するポイント

５－１．築年数

築年数が浅く新築に近い物件を購入するに越したことはありませんが、当然購入価格は高額となっています。その点、築20年～30年ほどの物件であれば大規模修繕を行うまでの劣化などはほぼなく、そのままの状態ですぐに賃貸経営ができる可能性が高いです。各金融機関の融資も築年数が経てば経つほど通りずらくなりますので、このバランスはとても重要です。

５－２．利回り

物件の価格を安く抑えて、アパートが満室な状態が続けば安定した高利回り状態が続きます。利回りが高ければ高いほど実質収入も増加することになり、アパートをローンで購入している人はその返済に充当することができます。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」が存在しますのでご注意ください。

５－３．融資について

アパート経営をする上で金融聞機関からの融資はとても重要となります。なぜならば物件を購入する際に一括キャッシュで購入することは、上手な投資をする上であまりおススメできないからです。一般的な投資の考えとしては入居者からの賃貸収入で自身のアパートローンを返済するという構図が理想的です。これは自身の資金を使うことなくローンの返済ができると同時に物件自体が自分のものになるので、一石二鳥どころか一石三鳥くらいのメリットがあります。ちなみに、ローンを長く組めば組むほど毎月の支払い金額が下がり、月単位での収入も増加することになります。

年収や収入が少ないと融資してくれる金融機関が少ないとお考えの方は「日本政策金融公庫」を利用すると良いかもしれません。これは半官半民のような金融機関で、該当するアパートの収支計画（事業計画）を鑑みて、これが健全なビジネスだと判断される場合は融資をしてくれるというケースがあります。※ただし、近年では不動産の異常な価格高騰により、当該物件が「融資金額」と「担保評価価格」との間に大きな乖離があると判断された場合は融資がおりないケースも増えてきています。

６．中古アパートのメリット

中古アパートのメリットを記載いたします。

７．中古アパートのデメリット

中古アパートのデメリットを記載いたします。

８．中古アパートを購入する際の注意点

中古アパートは新築アパートを建てるよりも比較的安価に購入することができることは前述させて頂きました。しかし、金融機関からローンの審査が通りにくく自己資金を多く用意しなければならなかったり、購入してすぐに修繕費が発生してしまう場合があります。入居者がすでにいる場合は家賃収入がすぐに得られますが、空室が多い場合はローンの返済が重くのしかかってきます。中古アパートを購入する際は予め入居状況（レントロール）の確認や、最後に修繕した日がいつなのかなども念頭に購入を検討されることをお薦めいたします。

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９．まとめ

中古アパートは価格が安価だったり、すぐに家賃収入が得られるなどのメリットがあります。また、新築アパートよりも利回りが高くなりやすい点もメリットの一つと言えるかもしれません。しかし、築年数が経っている分修繕費用がかかったり一度空室が出るとなかなか入居者が現れないなどのリスクも少なからずあります。これらのメリット・デメリットを把握した上で、アパート投資をするか慎重に検討することが大切ではないでしょうか。

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