賃貸併用住宅を建てる際に知っておきたい利回りについて

１．はじめに

賃貸併用住宅を検討する際は、予めどの程度の利回りがあるのかを知っておく必要があります。利回りを把握しておくことで年間どのくらいの収益がでるのかを知ることができます。建てる場所（土地）や建築費の大小によっても利回りは変わってくるので、その計算方法や経営のノウハウを知った上で取り組んでみると良いでしょう。この記事では賃貸併用住宅の利回りについて書いていきたいと思います。

２．賃貸併用住宅とは

住居の一部を賃貸物件として人に貸す形態を賃貸併用住宅といいます。賃貸併用住宅のメリットは、住宅ローンの一部を賃貸収入で返済できるという点です。住宅ローンが完済すれば収入は全て生活費や交遊費にまわすことができるので、長いライフスタイルの中で老後の懸念を払拭するために賃貸併用住宅にする人も多いようです。また、昨今ではライフスタイルの多様化により将来的には賃貸部分を二世帯住宅にと考える人もいるようです。賃貸併用住宅は一戸建てだけではなくマンションの一部屋を自分の住居として他の部屋を全て賃貸するという形態もあります。これはアパートにも言えることです。

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３．利回りとは

３－１．賃貸併用住宅の利回り

利回りとは年間収益を物件価格に対する割合で求める数値をいいます。賃貸併用住宅の場合は、年間の賃貸収入における賃貸併用住宅の購入金額に対する割合となります。一般的なアパートやマンションでは8～10％前後の利回りが一つの目安とされていますが、賃貸併用住宅の場合は初期費用が高いという側面もあり5%前後が一般的とされています。そう考えると利回りを考える上では、建築費用をいかに安く建てるかが重要なポイントとなります。利回りには諸経費を考慮しない「表面利回り」と諸経費も含めた「実質利回り」の２つがあります。

３－２．表面利回り

例えば、家賃が10万円（2戸）で物件価格が4,000万円だった場合は、毎月の収入は20万円となり年収ベースでは240万円となります。これを計算すると以下の計算式となります。

上記のように諸経費を鑑みない計算式が表面利回りとなります。

３－３．実質利回り

一方、諸経費や年間支出を差し引いた利回りを実質利回りと呼び、表面利回りとは計算式が違ってきます。※毎月の収入が20万円（年収ベースで240万円）。物件価格が4,000万円、諸費用や年間支出が40万円の場合で計算してみたいと思います。

上記のように諸経費や年間支出を考慮した計算式が実質利回りとなり、表面利回りだけに目を奪われて安易に賃貸経営に手を出すと思わぬ失敗を招くことになります。是非、賃貸併用住宅を検討される際は「実質利回り」をベースに検討するようにしましょう。

４．賃貸併用住宅の注意点

賃貸併用住宅は通常の自宅とは別に賃貸スペースも建築するため建築費用が割高となってしまいます。賃貸収入を得られなければ住宅ローンの返済にも影響がでるほか、空室が続くと部屋の劣化も速まってしまいます。その他、居住スペースを50%以下で設計をすると住宅ローンを組むことができなくなるケースがあるほか、売却を検討する際も通常の戸建てよりは売りずらくなるということもあるのでご注意ください。

５．賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅のメリットを記載いたします。

６．賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅のデメリットを記載いたします。

７．利回りを高めるポイント

利回りや家賃収入を上げるためには、空室を作らない、家賃を延滞する入居者を出さない、不動産の価値を高めて家賃を上げられる環境にするなどが挙げられます。その上で、どのようにしたら賃貸併用住宅に付加価値をつけることができるか、常にアンテナを張っておくことがとても重要となります。一方、支出が一番大きなものとしては大規模修繕がこれにあたります。この大規模修繕の支出を抑えるためには日頃のメンテナンスをこまめに行うことがポイントとなるでしょう。

賃貸併用住宅は利回りが低いと言われがちですが、その全てがデメリットになるとは言えません。実際に賃貸収入をそのまま住宅ローンへ振り分けたり、住宅ローンの金利で収益事業を実施できたり、多くのメリットがあるのも事実です。住み続けている間も利回りや賃貸収入を下げないための努力を常に行う必要があると言えるでしょう。

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８．まとめ

アパートやマンションを丸ごと一棟購入して賃貸経営を始める場合は、金融機関から「アパートローン」を組むことになりますが、賃貸併用住宅の場合は住宅スペースが一定以上を占めているのであれば金利が安い「住宅ローン」を利用することができます。アパートを購入して賃貸経営を始める場合は、主として目的が投資であり自身が住む住宅ではありません。しかし、賃貸併用住宅の場合は不動産投資ではなく、自宅（一部賃貸スペース）という位置づけでの購入となります。賃貸経営で利益を上げるというよりは、利益の一部を住宅ローンの返済に充当するイメージを持つ人が多いようです。賃貸併用住宅は、アパートやマンションのように高利回りではありませんが、住宅ローンの返済に充てられることが魅力の住宅となっている傾向にあります。これから賃貸併用住宅をご検討の方は、それらのメリットやデメリットを念頭に入れた上で計画を立ててみると良いのではないでしょうか。

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