マンションから注文住宅へ住み替えのポイントを解説

１．はじめに

近年、新型コロナウイルスの影響によりリモートワークの普及が社会全体に広がりました。その影響は働きか方の変化や人々の生活そのもののライフスタイルすら大きな変化をしたと言えるでしょう。各社で働き方の変化が起きたことでその影響は住まいにまで及ぶ広範囲のものとなりました。自宅でのテレワークの増加とともに仕事部屋（ワークスペース）の需要が急激に高まり、マンションから戸建てや注文住宅への住み替えをしたいという人も増加しました。この記事ではマンションから戸建てや注文住宅へ住み替えを検討している方へ、上手に住み替えるポイントを解説してみたいと思います。

２．住み替え時に良くある質問

２－１．住み替えの手順について

住み替えを行う際は、マンションを売却してから新しい家を建てたり、家を建ててからマンションを売却する、または同時に売却と購入を行うなど概ね３つの方法があります。それぞれ「売り先行」「買い先行」「同時決済」などと呼ばれています。理想は「売却」と「購入」を同時に行うことです。うまく進行すれば仮住まいをする必要もダブルローンを組むこともなくスムーズな住み替えが実現できます。

２－２．住宅ローン残債がある場合

マンションの残債があることで戸建てへの住み替えができないと考えている人もいるのではないでしょうか。しかし、マンションの住宅ローン残債が残っていても戸建てへの住み替え自体は可能です。そのためには売却と同時にマンションの抵当権を抹消する必要があり、抵当権を抹消するためにはローンの完済が必須となります。ローンを完済するには、「自己資金で完済する」「売却益で完済する」２つのパターンが存在します。その他にも「任意売却」という方法がありますが、この方法は金融機関との折り合いが必要となります。というのも「任意売却」は、売却代金でローン残債を賄えなかった際の差分を、改めてローンを組むことになるため金融機関との話し合いがどう進むかが不透明となります。

２－３．マンションの売り方について

マンションを売却する場合、不動産会社に査定をしてもらう方法と、自分でマンションの相場を調べる方法があります。最近は一括査定サイトを利用する人もいますが、複数の不動産会社から連日のように電話やメールが届き苦痛になるという声もあるようです。いずれにせよ、マンションの相場を調べた上で売却価格を設定して特定の不動産会社、もしくは複数の不動産会社を通して売却活動を行うことになります。

２－４．住み替えにかかる諸費用

住み替えの際は色々な費用が発生するのでそれらの費用を見積もっていないと予想外の出費になることがあります。予め知っておくことで予期しない支出が発生した際も的確な対応が可能になります。それでは、一般的な住み替えにかかる費用の内容をご紹介したいと思います。

①仲介手数料
住み替えをする際は少なくとも「売却」「購入」という２つの不動産売買を行います。その際にそれぞれ仲介手数料というものが発生します。不動産会社によっては仲介手数料が違いますのでご注意ください。

②印紙税
印紙税は売却する不動産や購入する不動産の額によって金額が変わってきます。印紙税の存在自体を失念してしまう人もいますが、最初から見込んでおくことでトラブルの予防にもなるのではないでしょうか。

③抵当権抹消費用
売却する不動産の抵当権を抹消するには司法書士に依頼するのが一般的です。費用はそれほど大きなものではありませんがこちらも予め確認しておくようにしましょう。

⑥譲渡所得税
不動産売却を行った際に、譲渡益（利益）が3,000万円以上の場合は譲渡所得税が発生します。売却する不動産の所有期間によっては税率も変わってきますので注意が必要です。譲渡所得税は、短期間に不動産を売却するような投機目的の場合などの対策としても広く知られています。

⑦保険料
不動産を購入する際は必ずと言っていいほど「火災保険」や「地震保険」に加入するかと思います。一括払いする人もいれば月額単位で支払う人もいますがどちらにするのかはご自身での判断となります。

⑧その他費用
その他に想定される費用としては、「ローンの一括返済費用」「ローンの事務手数料」「固定資産税」「引っ越し費用」などがあります。特に住み替えの場合は、新しい家に住むまでの間に仮住まいをするケースもあるので注意が必要です。諸経費を軽減する工夫は随所にあるので創意工夫してみると良いかもしれません。

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３．注文住宅に住み替えるメリット

３－１．自由に設計できる間取り

注文住宅は間取りの自由度が高く、細部にわたって自身の拘りを反映させることができるメリットがあります。間取りだけではなく好みの外観や外壁も自分で決めることができ、例えば、スキップフロアを設けたりリビングを高天井にしたり吹き抜けにしたり、駐車場もビルトインガレージにすることができます。一生に１度～２度あるかないかの住宅をとことん自分好みの空間に演出できることが注文住宅の醍醐味と言えるのではないでしょうか。

３－２．建築過程をチェックできる

注文住宅の場合、建築過程を見ることができる点も大きなメリットといえるでしょう。 いつでもチェックできるというのは、業者側からしたら抜き打ち検査をされているような状態です。あってはならないことですが、手抜き工事などのリスクも格段に減るでしょう。実際、注文住宅で建てた場合、欠陥住宅が少ないことも評価されているそうです。 また、見学した際に、業者や管理者に不明点を逐一質問することもできます。なにより理想の我が家ができあがっていく様子を間近で見れることは感慨深く出来上がった時の感動もひとしおではないでしょうか。

３－３．騒音問題

マンションではいくら防音用の対策を施していても上下階の住人への配慮は必要となり、完全に生活音をシャットアウトすることはできません。小さな子供がいる家庭では特に騒音や振動を気にしてしまうのではないでしょうか。その点、注文住宅では隣家との距離が離れていることもあり、マンションよりは生活音で悩むような事態には陥らないと思います。周囲の目を気にせず家族全員がのびのびと暮らしていきたいという人には最適な住環境となるでしょう。

３－４．管理費や修繕積立金がない

マンションに住む場合は管理費や修繕積立金、それに車を所有している人は駐車代も発生します。一方、注文住宅では修繕費用は個々の家としては必要になりますが、マンションほど毎月の固定費は発生しないでしょう。もちろん、駐車場を作ることで駐車代も発生しません。また、一戸建てはマンションよりも建物自体の資産価値が下がりやすいため固定資産税も安くなる傾向にあります。

４．注文住宅に住み替えるデメリット

４－１．完成までに時間がかかる

注文住宅の大きなデメリットは、完成までの期間が長くなってしまうことです。 土地を探すところから始める場合には、土地の購入と建築の2つの工程を行わなければいけません。それに伴い土地と建物でそれぞれ違う相手と契約をしたり、費用を支払ったり、複雑で手間がかかってしまうことは否めないでしょう。 忙しい人や引越しを急いでいる人にとっては、入居までの期間が短い分譲住宅などの方がニーズに合っているかもしれません。

４－２．理想の土地が見つからない

土地を探している際に、なかなか希望の土地が見つからずに悩んでいる人も多いようです。多くの人がエリア・予算・広さを重点的に検討されていますが、全ての理想を叶えようとするとなかなか希望の土地に巡り会うことは難しいでしょう。妥協できずすべての条件を叶えようとして、数年経っても土地が見つからない人もいるようです。

４－３．ローンの組み方が複雑

一般的な住宅ローンは、購入する戸建てやマンションなどの「住宅」を「担保」にして金融機関から融資を受けるものです。このため、注文住宅の場合は、住宅が完成して引き渡しを受ける時期まで住宅ローンの融資を受けられないケースがあります。ですが、実際には土地の購入から建築工事の着工など、住宅が完成するまでの間に一定の費用は発生してしまいます。注文住宅を建てる場合でも住宅ローンを利用して土地の購入代金や建物の建築費用を金融機関から借り入れることは可能ですが、建売戸建てやマンションの購入とは違いローンの組み方が少々複雑ということは頭に入れて置く必要があります。

４－４．コストが高い

注文住宅の場合には素材や設備を自分で選べるため、必要以上に良いものを選択して予算オーバーしてしまう場合があります。また、間取りの設計でも自由度が高い分、家族全員の拘りを反映させるなどして予算がオーバーしてしまうケースもあるようです。 さらに、登記や地盤改良など諸経費以外にかかる費用が発生する事例も珍しいことではなく、予想外の費用が出てしまうこともあります。これらをあらかじめ考慮した上で余裕を持った資金計画を立てることが大切です。

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５．住み替えのタイミングについて

５－１．子供の成長

幼稚園の入園や学校への入学のタイミングは、住替え時期を決定するポイントのひとつと言えます。保育園、幼稚園、小学校への入学前には余裕を持って引越しできることが理想的です。また、子供が個々の部屋を欲しがる時期を見据えた住み替えも、タイミングとしてはベストなタイミングと言えるでしょう。

５－２．不動産市場の価格変動

子供の成長やライスステージとは別の観点から住み替えの時期を検討する人もいます。それが不動産の「市場価値」や「価格変動」による住み替えとなります。例えば「住宅ローンの金利が低金利の時」や「住宅ローン控除の上限年数以降」などが挙げられます。その他、「建物が築浅の時」に住み替えをしたほうが良いケースもあります。日本の建物は築年数が経てば経つほど資産価値が下がる傾向にあり、不動産を売却する際は、リフォームが少なくて済む築浅の建物のほうが買主に好まれます。そのため、不動産の資産価値が高いうちの住み替えることはベストなタイミングと言えるでしょう。住み替えには大きなお金の動きが伴うため資産に関わるタイミングも重要なポイントとなります。

５－３．二世帯への検討

第二のライフステージとして子供世帯と親世帯とで一緒に住む人も昨今では多いようです。親世帯の高齢化に伴い、身体が動けるうちに二世帯住宅に建て替えるというケースも多く見られます。将来的に介護が必要となる可能性がある人は、予めこれを想定した上で二世帯住宅への住み替えを検討するようです。

５－４．結婚や出産

結婚や出産を機に新居を持ちたいという人も多いようです。今までの傾向としては、結婚後しばらくは賃貸アパートに住みながら経済的に余裕が出てきたタイミングで新居を購入するパターンが目立ちました。しかし、近年ではいつまでも自己の資産にはならない賃貸生活よりも、賃貸費用並みの住宅ローンで新居を所有できるという理由から、結婚や出産などのタイミングで自宅を所有しようという動きが活発化しているようです。

６．上手な住み替えのポイント

家の住み替えに適したタイミングとは、ひとことで言うと「生活の変化（ライフステージ）」です。出産や子供の独立、転勤や老後の生活などがこれに該当しますが、住み替えで一番重要なことは売却と購入のタイミングを間違えないことだと言えるでしょう。住み替えを検討する際は、ゆとりを持った資金計画とスケジュールを組み、無理のない支払い計画を建てたいものです。

ひとつ間違えれば「ダブルローン」や「仮住まい」といった本来は不要な費用まで発生する可能性があるのでご注意ください。住み替えのタイミングに悩んだときは、売りと買いのどちらを先行させるかも含めてじっくりと検討してみましょう。

７．まとめ

住み替えを検討する際は、そのタイミングや住み替えの方法を間違えないことが重要となります。一般的には「売り先行」にて住み替えをおススメしますが、どの方法を選ぶかによっても住み替えに必要な資金や手続き、そして手間や時間までも大きく変わってきます。マンションから戸建てや注文住宅へ住み替えをする際は、あらゆる事態を想定した上で慎重に行うようにしましょう。

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