賃貸併用住宅を成功させるためのポイントやメリット・デメリット

１．はじめに

近年の住宅事情で注目を集めているのが賃貸併用住宅です。自宅に住みながら家賃収入を得られるという点が人気の秘訣となっているようですが、賃貸併用住宅は賃貸の不動産ビジネスである以上、空室率を抑えて堅実な賃貸経営をしたいものです。それには立地や間取り、魅力的な内装まで細部にわたり気を配る必要があります。しかし、実際には賃貸併用住宅の運営にはメリットやデメリットがあることも周知の事実です。この記事では賃貸併用住宅のメリットやデメリット、賃貸経営を成功させるためのポイントについて書いていきたいと思います。

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２．賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、自分が住む住居部分と賃貸部分が共存する住宅のことを言います。一般的には延べ床面積の50%以上を居住スペースにすることが多く、50%を越すことで金融機関から住宅ローンを組むことができます。そして、賃貸併用住宅は住宅ローン控除の対象にもなります。アパートやマンションの一室を居住スペースにする場合は、住居用スペースが建物全体の50%に満たないため住宅ローンを組むことは出来ず、アパートローンなどで融資を受けるしかなくなります。どちらのパターンにせよ賃貸併用住宅は、賃貸部分の収入を不動産ローンの返済の一部に充てられる仕組みになっているのが大きな特徴と言えるでしょう。

３．賃貸併用住宅の種類

３－１．一戸建て（横割り型）

一戸建て賃貸併用住宅の横割りパターンとは1階を居住用スペースとして使用し、2階を賃貸用スペースにするような構造のことを言います。オーナーと入居者との居住スペースの位置関係が縦（上下）の関係になるので足音や振動などの騒音問題が発生する可能性があります。一方、自宅を一階にすることで建物としては平屋のような生活ができるため、老後は階段の心配などもなくなります。また、入居者の心理や賃貸の一般的な相場では1階よりも2階のほうが家賃が高くなる傾向にあるので様々なメリットがあります。

３－２．一戸建て（縦割り型）

一戸建て賃貸併用住宅の縦割りパターンとは、入居者とオーナーとの生活空間を縦に割ることでメゾネットタイプのような構造にした建物を言います。上下の部屋に他人が居ないので生活音や騒音のトラブルにはなりずらいかもしれません。また、自宅と同じようなメゾネットタイプの住戸を建てれるのでファミリー層などの入居に向いているかもしれません。しかし、他人同士が生活をする上で横の関係性は生まれるため壁の防音対策に力を入れるなどの工夫は必要だと思います。

３－３．アパート・マンション型

この賃貸併用住宅のパターンは、アパートやマンションの一室に入居者と同様に居住するパターンを言います。このパターンは賃貸のための部屋を多く確保できるため、賃貸収入増となるほか、いざ売却となった際も一般的なアパートやマンション同様に売却できるので一戸建ての賃貸併用住宅よりも売却時の苦労は軽減するかもしれません。ただし、金利が安い住宅ローンを組めないのでそこがデメリットとなります。

４．賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅のメリットを記載いたします。

５．賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅のデメリットを記載いたします。

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６．賃貸併用住宅を成功させるポイント

６－１．事業計画を立てる

まず自分が賃貸併用住宅を建てる理由を明確にしてみましょう。それが安定した賃貸収入を得るための重要なポイントとなります。例えば、賃貸収入を建築資金の住宅ローン返済に充てることや、賃貸併用住宅にすることによって削減される固定資産税が目的なのか、相続対策の一環として賃貸併用住宅を建てるなど目的は人によって多種多様です。もちろんその全てが該当するという人もいるでしょう。これらの目的が定まるとどのくらいの規模の戸数を確保できて、家賃収入はどのくらい見込めるのかなど事業全体の計画が定まってきます。

６－２．立地と間取りを間違えない

賃貸併用住宅を検討する上で絶対に外せないのが、建築する場所と間取りについてです。その場所に賃貸不動産の需要があるのかないのか、そして対象入居者は単身層なのかファミリー層なのか、それによって一部屋あたりの間取りも決まってきます。単身世帯からの需要が多い場所にファミリー向けの3LDKなどの間取りは必要ありません。その街の人口推移や近隣商業エリア・公共施設の有無などは予め調査をしておく必要があり、各市町村のホームページから情報を得ることが出来るので予め予備知識として頭に入れておくようにしましょう。

６－３．該当エリアの賃貸相場を知る

検討している土地があるのであれば、その近隣物件から地域に合った間取りや家賃相場を知ることが出来ます。家賃の設定を間違えると空室が多くなり家賃収入も思うようにはいきません。具体的な入居者のペルソナを定めてニーズに沿った間取りや賃貸相場を設定するようにしましょう。例えば大学が複数ある街では一人暮らしの学生が多いためワンルームが適しています。一方、保育園や幼稚園、公園や公共施設などが多く集まるエリアでは子育て世代やファミリー層向けの間取りや相場を定めると良いのではないでしょうか。

６－４．コストを抑えて建築する

利回りを高く設けるためには建築コストを最大限にまで抑える必要があります。コストを抑えるべき部分は抑えて、必要不可欠な部分には予算をかけるなどのメリハリを付けて、建築会社と細部にわたって打ち合わせをする必要があります。コストを抑えれば抑えるほど利回りは高くなるので建築コストに関する問題はとても重要となります。

７．まとめ

賃貸併用住宅は自身の自宅とはいえ立派な不動産ビジネスとなり、家賃収入を得ながら注文住宅を持つことが出来る人気の建築手法と言えます。一戸建てタイプで建てるのか、アパート・マンションタイプで建てるかなど、その土地や自分の考えに合ったプランを検討する必要があります。一戸建てタイプであれば住宅ローンの返済との結びつきが強くなり、アパート・マンションタイプであれば住宅ローンが使えない分、戸数を増やして収益性を高める必要があります。賃貸併用住宅を検討する際は、土地の検討段階から専門家と相談の上で検討をしてみると良いのではないでしょうか。

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