相続税対策として注文住宅が支持され始めた理由とは？
１．はじめに
相続税対策と言えば、アパート経営などを思い浮かべる方が多いと思いますが、最近ではアパート経営のリスクからオーダーメイド住宅を検討される方が増えてきました。従来から相続性対策として住宅を建て替えることは有効とされてきましたが、理由を簡単に言うと現金をそのまま持っておくより、相続が発生する前にお金を使って自宅を建て替えておくと、相続発生時の財産を減らすことができるからです。また、ローンを利用すると債務として資産と相殺することができるため、相続税額を抑えることにもなります。自宅を建て替えても新しい建物の価値は固定資産税評価額を元に算出されるため、現金で持っているよりも結果として相続税を減らせることになります。土地があるという人は、アパート経営よりリスクが低く実用的、且つ相続税対策と自宅への投資を兼ねた注文住宅を建てるきっかけとして検討しても良いかもしれません。
２．相続税に対して敏感になってきた理由
ここ数年、富裕層を中心に相続税に対して敏感になってきたと共に、相続税対策に神経をとがらせる人が増えてきました。それは相続税の税制改正が原因です。2015年から相続税の基礎控除額が改正されました。相続税は相続財産課税評価額から基礎控除額を差し引いて算出します。この基礎控除額が大きいほど支払う相続税は少なくてすむわけです。
しかし、改正によって基礎控除額は以前の6割程度に減額されてしまいました。相続財産１億円相当、相続人の数を3人とする具体例で考えてみましょう。以前は相続税の基礎控除額は5000万+1000万円×相続人3人＝8000万円だったのですが、改正によって3000万円+600万円×3人＝4800万円となったのです。こうなると、以前より相続税の対象となる人が増えることになります。
３．相続税対策として居住用住宅の建て替えが注目
税制改正を受けて相続税の評価を下げるため、所有している土地に賃貸アパートを建てる人が増えました。一方で、自分が居住するための家を建てることでも節税につながる制度にもにわかに注目が集まりました。それは、二世帯住宅（それぞれの世帯の居住部分が独立していて内部で行き来ができないもの）への建て替えを対象とした「特定居住用宅地の特例」というもので、被相続人と生計を同じくしていた親族が居住している住宅（二世帯住宅）が宅地（330㎡まで）に存在すれば、宅地の評価額は80%の減額を受けることができるのです。
例えば、特例が適用される前の評価額が5,000万円の宅地なら、1,000万円まで評価減となるため相続税額は大幅に減らせます。ただ、この特定居住用宅地の特例を受けるためには不動産名義を「共有登記」にしておかなければなりません。生前から二世帯住宅へ建て替えておき名義を共有登記にしておくと相続税を節税する有効な手段となります。さらに、以前は有料老人ホームに入所した場合、特例は受けられなかったのですが、介護が必要なため入所したことや自宅が他人に貸し付けられていないことを条件に特例を受けられるようになりました。このことも、建て替えの動きを後押ししていると言えます。
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４．まとめ
普段はなかなか相続税について検討する機会は少ないと思いますが、税制改正を受けて相続税の対象となる人が増えたことにより身近なこととして捉える必要性が生じてきました。相続税対策としてアパート経営はポピュラーであるもののリスクを伴うため、今後ますます注文住宅は注目されるかもしれません。なぜなら、実際の居住を兼ねた住宅のため実用性が高く、さらにはデザイン性などを考慮して資産価値を高めることができるからです。
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この記事を書いた人
渡辺 知哉
