2018年 東京の不動産価格・相場の推移と買い時を検証

1.マイホームの買い時をめぐるさまざまな意見

マイホームの購入時期をめぐっては買い時かどうかに対してさまざまな意見が溢れています。住宅ローン金利が超低金利の今が購入のチャンスと言う意見、消費税が増税される前に購入した方がいいと言う意見、価格が下がるまで購入を待った方がいいと言う意見など、さまざまな意見があり購入されたい方は悩まれることと思います。
今回は、東京23区の不動産相場の推移データから買い時かどうかを客観的に検証してみました。

2.東京23区の不動産相場の推移

ここ数年はマンションブームに後押しされてマンション価格が高騰していると言う話をよく耳にされるかと思います。マンション、土地それぞれでどの位で推移しているのでしょうか。東京23区のマンションの㎡単価、土地の㎡単価それぞれ見てみましょう。

マンションの㎡単価は、リーマンショック以降は下落傾向にありましたが、2013年から年々上昇傾向を示しており、変動も大きい傾向にあります。具体的には、2007年は856,000円でしたが、2017年は1,083,000円と11年間で26.52%の上昇が見られます。

土地の㎡単価も、リーマンショック以降は下落傾向にありましたが、2014年から年々緩やかに上昇しています。しかし、マンションと比較すると低水準の上昇率となっており、2017年の㎡単価自体は2007年より低い状況です。具体的には、2007年は551,700円でしたが、2017年は527,800円となっており、緩やかな上昇傾向にあるものの2007年比で-4.33%とまだ低い水準と言えます。

 

グラフ1 「東京23区のマンション、土地の㎡単価推移」

 

グラフ2 「東京23区のマンション、土地の㎡単価変動率(2007年基準)」
※データ「東京都基準地価格 区市町村別用途別 平均価格の推移」
不動産経済研究所 首都圏マンション市場動向」

 

マンションの㎡単価上昇に比べて土地は緩やかな㎡単価上昇となっており、それぞれ異なる推移を示しています。
マンションの㎡単価上昇の要因は、建築コストが高騰していることが大きな要因と言われています。
土地の㎡単価はリーマンショック以降に下落した後に緩やかに価格上昇してきているものの、まだ低い上昇率で購入しやすい傾向を示しており、最近ではマンションから戸建て住宅への検討にシフトする方が多くなってきているのもデータから納得できます。

3.買い時かどうかを検討するポイント

不動産価格は市況によって変動し、高い買い物がゆえに欲しい物件が見つかった時に今が買い時かどうかについて悩まれると思います。また、専門家によっても今が買い時、今は待つべきなどの見解がそれぞれあり、いつの時代でも議論が分かれています。2018年の市況を考慮して今が買い時であるか待つべきかを検討するポイントを下記に示します。

ポイント1:土地(戸建て)を購入したい方は、土地価格が低水準にあり購入には良いタイミング
前述の通り、土地の価格はまだ低水準状況にあります。しかし、緩やかであるものの上昇傾向にありますので、低金利で土地価格水準が低い時期を狙って購入できる今は良いタイミングと言えます。

ポイント2:マンションからの買い替えには追い風
首都圏の中古マンションの㎡単価も上昇傾向を示しており、東京23区の㎡単価は75万円を突破しています。政府で中古住宅の流通を推進していることや、リノベーションブームなども後押しして、中古マンションが見直されていることもあり、マンションを売却したい方にとっては有利な時期であると言えます。マンションを売却して戸建て住宅を建てると言う方にとっては今は追い風になっていると言えます。

ポイント3:住宅ローン金利は超低金利の今がお得
民間金融機関の変動金利(店頭金利)は2009年以来、2.475%で推移しており、金利優遇を受けるとかなり低水準の金利が継続しています。固定金利も低金利が継続しており、金利面を考えると住宅購入にはかなり有利と言えます。この低金利がいつまで継続するかも意見が分かれるところですが、低金利で住宅ローンを組める今はかなり有利であると言えます。

ポイント4:新築マンションは価格変動が大きいもののタイミングを逸しないよう見極めが必要
上述の通り、新築マンションの価格は変動が大きい状況にあります。マンション派にとっては、かなり悩まれることと思います。
しかし、言えることは価格変動が大きいからと言っても、人気の高いエリア、立地条件などの良い物件はその時しか購入できないのでタイミングを逸してしまうと後で後悔してしまいますので、他の競合物件と比較するなど、見極めた上で購入するかどうかを検討することが必要と言えます。

ポイント5:2019年10月の消費税増税だけに捉われない方が良い
2019年10月に消費税が8%→10%に増税される予定となっていますが、消費税増税だけに捉われることなく住宅取得を考えることをおすすめします。
その理由としては、住宅取得を支援するさまざまな政策が考慮されているためです。
例としては、2014年4月に消費税が5%→8%に引き上げられた際には「すまい給付金」が設けられました。2019年の消費税増税時には給付額は最大50万円に引き上げられ、収入の上限(年収775万円以下が目安)も引き上げられる予定です。さらに贈与税の非課税枠が2019年4月から大幅に拡大し、2019年4月~2020年3月末までは3,000万円(消費税10%適用が前提のため注意が必要)となります。消費税にこだわり過ぎることなく欲しい時に欲しい物件を購入することをおすすめします。

ポイント6:東京オリンピック後の景気動向が気になるなら資産価値に着目すべき
2020年の東京オリンピック以降に不動産価格が下落するとの意見があり、買い控えた方が良いと言う意見もみられます。しかし、ロンドンのようにオリンピック開催後も不動産価格が上昇している事例もあり、オリンピック後に不動産価格が下落すると予測して住宅購入プランを予め検討するよりも、ご家族や自身のライフプランの中で購入計画を立てることをおすすめします。しかし、将来の動向は気になるところかと思いますので、いかに資産価値の高い土地・住宅を手に入れるかがポイントになりますので、資産価値を念頭に置いて検討した方が良いでしょう。

4.まとめ

マイホームの買い時は誰もが悩むことと思いますが、市況を考慮しすぎてタイミングを逸することがないようにしたいものです。殆どの方は住宅購入を考えた時に欲しい物件に出会えれば前向きに購入を検討されています。すなわち、不動産購入をめぐってはさまざまな情報が飛び交っているものの、結果的に欲しい物件に巡り合った時こそがその人にとって買い時になっている事例が殆どです。
今は、マンションの価格上昇率と比べて土地の価格上昇率は緩やかであり、価格も低い水準にあること、住宅ローンが低金利であることから、土地を購入して注文住宅を建築したい方にとっては追い風と言えます。また、不動産売却を考えている方で、特にマンションを売却したいと考えている方にとっても高値で売却できるタイミングと言えるでしょう。

住宅購入はタイミングが重要と言います。市況を考慮しながらタイミング良く購入すると言う考えも大切なことですが、買いたいタイミングと買いたい方の望む市況が合致するとは限りません。市況はコントロールできませんし将来のことは予測しきれませんが、ご家族には成長の過程でベストな住宅購入のタイミングがあり、このタイミングを逸しないでその時の市況と向き合って最適な住宅購入方法を検討することが最も重要なことではないでしょうか。

 

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